Fatores de Homogeneização para Terrenos Urbanos não Edificados e com Edificações: Estudos para Região Metropolitana de Belém

O mercado imobiliário e seus agentes demandam, cada vez mais, a utilização de técnicas apropriadas para avaliar o valor de um bem. Dentre os métodos frequentemente utilizados para avaliar bens imóveis é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), no qual os dados podem ser tratados por regressão linear ou por fatores. Ao tratar os dados por fatores de homogeneização, é comum utilizar fatores extraídos diretamente da literatura, sem atentar-se para as especificidades existentes em uma determinada localidade, tipologia ou momento, de modo a comprometer o processo avaliativo. Por esse motivo, o presente trabalho visa a caracterizar fatores de homogeneização a serem utilizados na avaliação de terrenos urbanos e terrenos urbanos edificados na região metropolitana de Belém (RMB), de maneira qualitativa e, principalmente, quantitativa. Com essa finalidade, construiu-se um banco de dados para cada tipologia mencionada, a partir do qual foi possível desenvolver um modelo de regressão linear. Além disso, definiu-se as variáveis que seriam utilizadas para se chegar aos seguintes fatores de homogeneização: área total (FA), frente do terreno (FT) e localização (FL) para terrenos urbanos; e, área construída (FA), padrão (FP) e local (FL) para terrenos com edificações. Após identificar a correlação entre a variável e o valor unitário, aplicou-se o modelo de regressão previamente desenvolvido, a fim de calcular determinados parâmetros que possibilitaram obter tais fatores. Com isso, ao comparar os fatores obtidos com outros presentes na literatura, foi possível identificar alguma semelhança, demonstrando que a metodologia adotada é capaz de gerar fatores de homogeneização regionalizados e compatíveis com a realidade de mercado na RMB.