MUDANÇAS NA TRIBUTAÇÃO DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS NA REFORMA TRIBUTÁRIA E IMPACTOS PARA PESSOAS FÍSICAS E JURÍDICAS

A Emenda Constitucional nº 132/2023 introduziu ampla reforma do sistema tributário brasileiro, incluindo mudanças significativas na tributação da locação de imóveis. Este artigo analisa, sob perspectiva teórico-doutrinária, as alterações legislativas trazidas pela reforma tributária no tocante aos aluguéis de bens imóveis urbanos e rurais, destacando os impactos para locadores pessoas físicas e jurídicas. Inicialmente, contextualiza-se o tratamento tributário da locação antes da reforma (restrito ao imposto de renda e sem incidência de tributos sobre o consumo) e justificam-se as mudanças como parte da simplificação tributária sobre bens e serviços. Em seguida, descrevem-se as novas normas introduzidas pela Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), abrangendo operações de locação de imóveis. São examinados os critérios de sujeição das pessoas físicas como contribuintes (número de imóveis e receita anual), a aplicação de alíquotas reduzidas e do redutor social, bem como o regime opcional de transição para contratos em vigor. Na sequência, discute-se os impactos potenciais dessas inovações: aumento da carga tributária para determinados locadores, especialmente pessoas físicas de maior porte, efeitos no planejamento tributário por meio de holdings patrimoniais e possíveis reflexos nos preços de aluguéis e decisões de mercado. Por fim, conclui-se que, embora a reforma promova isonomia e combata distorções, seus efeitos práticos dependerão da adaptação dos contribuintes e do mercado imobiliário, carecendo de avaliação empírica futura quando da plena implementação das novas regras.