BUNDESVERFASSUNGSGERICHT
- 1 BVR 744/13 -




                             Im Namen des Volkes

                                In dem Verfahren
                                      über
                          die Verfassungsbeschwerde

1. der Frau L…,

2. des Herrn L…,

- Bevollmächtigter: Rechtsanwalt Bernd Dietze,
                    Bechemstraße 26, 47058 Duisburg -
gegen a) den Beschluss des Landgerichts Duisburg vom 6. Februar 2013 - 13 S
         193/12 -,

      b) den Beschluss des Landgerichts Duisburg vom 20. November 2012 - 13
         S 193/12 -

hat die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch
                                die Richter Gaier,
                                Schluckebier,
                                Paulus

am 12. September 2013 einstimmig beschlossen:

  1. Der Beschluss des Landgerichts Duisburg vom 20. November 2012 - 13 S
     193/12 - verletzt die Beschwerdeführer in ihrem Grundrecht aus Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes. Der Beschluss wird aufgehoben. Die Sache wird
     an das Landgericht Duisburg zurückverwiesen. Damit wird der Beschluss des
     Landgerichts Duisburg vom 6. Februar 2013 - 13 S 193/12 - gegenstandslos.
  2. Das Land Nordrhein-Westfalen hat den Beschwerdeführern ihre notwendigen
     Auslagen zu erstatten.
  3. Der Wert des Gegenstands der anwaltlichen Tätigkeit für das Verfassungsbeschwerdeverfahren wird auf 15.500 € (in Worten: fünfzehntausendfünfhundert
     Euro) festgesetzt.




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                                      Gründe:

                                          I.
 Die Verfassungsbeschwerde betrifft einen Zivilrechtsstreit aus dem Wohnungsmietrecht.

 1. a) Die Beschwerdeführerin zu 1) schloss mit der Beklagten des Ausgangsverfahrens (nachfolgend: Beklagte), einer GmbH, im Jahre 1995 einen Mietvertrag über eine Wohnung in D. Im Grundbuch war zu diesem Zeitpunkt als Grundstückseigentümerin allerdings nicht die Vermieterin, sondern die L-A-GmbH eingetragen. Der
Beschwerdeführer zu 2) trat in der Folgezeit mit in den Mietvertrag ein. Am 28. Februar 2000 wurde im Grundbuch die L-B-GmbH als neue Eigentümerin eingetragen. Diese Grundbuchänderung beruhte auf der bereits im Jahr 1992 erfolgten Umfirmierung
der L-A-GmbH in die L-B-GmbH. Die Beklagte und die L-B-GmbH, beziehungsweise
zuvor die L-A-GmbH, sind Schwestergesellschaften, deren Gesellschafter das Land
Nordrhein-Westfalen ist. Die L-B-GmbH firmierte im Februar 2012 in die L-C-GmbH
um, ohne dass es bislang zu einer entsprechenden Grundbuchänderung für das
Mietobjekt kam.

  Die Beschwerdeführer erhoben im Jahr 2010 wegen Schimmelpilzbildung in der             3
Mietwohnung eine Instandsetzungsklage gegen die Beklagte. Diese wandte im Prozess ein, gemäß der Grundbucheintragung vom 28. Februar 2000 sei ein Eigentümerwechsel am Mietobjekt von der L-A-GmbH als der ursprünglichen Eigentümerin
auf die L-B-GmbH erfolgt, die nun umfirmiert habe in die L-C-GmbH. Sie, die Beklagte, habe deshalb bereits im Jahr 2000 gemäß § 566 Abs. 1 BGB ihre Vermieterstellung verloren und sei nicht passivlegitimiert.

 Das Amtsgericht folgte der Argumentation der Beklagten und wies die Klage ab.           4

 b) Auf die Berufung der Beschwerdeführer wies das Landgericht auf seine Absicht         5
hin, das Rechtsmittel durch Beschluss zurückzuweisen. Die Beklagte sei nicht mehr
passivlegitimiert. In entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB sei durch
dingliche Grundstücksübertragung im Februar 2000 die L-B-GmbH als neue Eigentümerin anstelle der Beklagten als Vermieterin in deren Rechte und Pflichten aus dem
Mietverhältnis mit den Beschwerdeführern eingetreten. Der Rechtsgrund, auf welchem die der Grundbuchberichtigung zugrundeliegende Grundstücksübertragung
beruht habe, sei unerheblich. § 566 BGB solle die Erfüllung von Mietverträgen nach
einem Eigentumsübergang sichern. Die entsprechende Anwendung der Norm hänge
deshalb in einem Fall wie diesem nur davon ab, ob der Grundstückseigentümer dadurch ungebührlich belastet werde. Dies lasse sich weder für die L-A-GmbH als ursprüngliche noch für die L-B-GmbH als neue Eigentümerin feststellen. Beide Gesellschaften befänden sich unter dem Dach der Muttergesellschaft, so dass die
Vermietung der zum Wohnungsbestand gehörenden Mietobjekte im Interesse der jeweiligen Tochtergesellschaft liege. Das impliziere ein Einverständnis der beteiligten
Gesellschaften mit den jeweiligen Veräußerungs- und Vermietungsvorgängen. Ver-



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miete eine juristische Person wie die Beklagte als eine der Tochtergesellschaften
im eigenen Namen, aber doch letztlich für eine andere Tochtergesellschaft der gemeinsamen Muttergesellschaft als Eigentümerin, so sei trotz des Nichtvorliegens des
Identitätserfordernisses von Vermieter und Eigentümer bei Abschluss des Mietvertrages eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB gerechtfertigt.

 Die Beschwerdeführer nahmen zu diesem Hinweis Stellung und beanstandeten,             6
dass die Grundbucheintragung vom 28. Februar 2000 lediglich auf einer identitätswahrenden Firmenänderung von der L-A-GmbH in die L-B-GmbH beruht habe, weshalb § 566 BGB weder direkt noch entsprechend anwendbar sei.

 Das Landgericht wies die Berufung unter Bezugnahme auf seinen Hinweisbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Ergänzend führte es aus, dass es sich bei
der Grundbucheintragung vom 28. Februar 2000 nicht lediglich um eine die Personenidentität wahrende Firmenänderung gehandelt habe, da sowohl die Beklagte als
auch die L-C-GmbH, zuvor firmierend unter L-B-GmbH, nach wie vor als rechtlich
selbstständige Gesellschaften im Handelsregister eingetragen seien.

 c) Die von den Beschwerdeführern erhobene Anhörungsrüge wies das Landgericht          8
zurück.

 2. Mit der Verfassungsbeschwerde wenden sich die Beschwerdeführer gegen die           9
Beschlüsse über die Zurückweisung ihrer Berufung und ihrer Anhörungsrüge; sie rügen einen Verstoß gegen das Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG sowie die Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG.

  3. Zu der Verfassungsbeschwerde hat die Beklagte Stellung genommen und die angegriffenen Entscheidungen verteidigt. Sie vertritt die Auffassung, dass die L-B-GmbH durch ihre Grundbucheintragung am 28. Februar 2000 Eigentum am Mietobjekt erworben habe und deshalb in die Vermieterstellung eingetreten sei. Das
Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen hatte Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Akte des Ausgangsverfahrens liegt der Kammer vor.

                                        II.
 Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an und gibt ihr          11
statt.

 1. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist zur Durchsetzung des Grundrechts der Beschwerdeführer aus Art. 3 Abs. 1 GG angezeigt. Die Voraussetzungen
des § 93c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG für eine stattgebende Kammerentscheidung liegen
vor. Die für die Beurteilung maßgeblichen Fragen sind durch das Bundesverfassungsgericht bereits geklärt (vgl. BVerfGE 80, 48 <51>; 81, 132 <137>). Die Verfassungsbeschwerde ist zudem offensichtlich begründet.

 2. Ein Richterspruch verstößt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dann gegen den allgemeinen Gleichheitssatz in seiner Ausprägung als
Verbot objektiver Willkür (Art. 3 Abs. 1 GG), wenn er unter keinem denkbaren Aspekt


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rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass er auf sachfremden Erwägungen beruht. Das ist anhand objektiver Kriterien festzustellen. Schuldhaftes Handeln des Richters ist nicht erforderlich. Fehlerhafte Rechtsanwendung allein
macht eine Gerichtsentscheidung nicht objektiv willkürlich. Schlechterdings unhaltbar
ist eine fachgerichtliche Entscheidung vielmehr erst dann, wenn eine offensichtlich
einschlägige Norm nicht berücksichtigt, der Inhalt einer Norm in krasser Weise missverstanden oder sonst in nicht mehr nachvollziehbarer Weise angewendet wird (vgl.
BVerfGE 89, 1 <13 f.>; 96, 189 <203>).

  Nach diesem Maßstab steht die Zurückweisung der Berufung durch den angegriffenen Beschluss des Landgerichts mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht in Einklang; die Annahme
des Landgerichts, durch die Grundbucheintragung der L-B-GmbH, nunmehr firmierend unter L-C-GmbH, sei diese in die Stellung der Beklagten als Vermieterin eingetreten, ist sowohl im Blick auf die allgemeinen Grundsätze des Vertragsrechts als
auch im Blick auf die entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB unter keinem
rechtlichen Gesichtspunkt vertretbar.

 a) Das Landgericht hat die Grundlagen des Vertragsrechts verkannt.                     15

  Der Mietvertrag wurde zwischen der Beschwerdeführerin zu 1) und der Beklagten         16
geschlossen. Der Beschwerdeführer zu 2) ist später in den Vertrag eingetreten. Dieser Mietvertrag besteht unverändert zwischen den Beschwerdeführern und der Beklagten fort. Für die Wirksamkeit des Vertragsverhältnisses ist es ohne Belang, dass
die Beklagte als Vermieterin zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin des Mietobjektes war.
Die Beklagte konnte und kann den Mietvertrag offenkundig noch immer erfüllen, da
den Beschwerdeführern der Besitz an der Mietwohnung überlassen wurde und ihnen
auch nicht von der L-B-GmbH, nunmehr firmierend unter L-C-GmbH, streitig gemacht
wird. Eine etwaige anfängliche subjektive Unmöglichkeit der Beklagten zur Erfüllung
ihrer vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag gemäß § 275 Abs. 1 BGB hätte zudem gemäß § 311a Abs. 1 BGB keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Mietvertrages gehabt. Die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses
und später sind für den Bestand dieses Vertragsverhältnisses unerheblich.

  Durch den Mietvertragsabschluss der Beklagten mit der Beschwerdeführerin zu 1)        17
ist die damalige Eigentümerin des Mietobjektes, die L-A-GmbH, nicht Vertragspartei
geworden. Das wäre nur dann möglich gewesen, wenn die Beklagte beim Vertragsschluss als ihre Vertreterin gehandelt hätte. Ein solches Vertretungsgeschäft scheitert hier aber bereits gemäß § 164 Abs. 2 BGB an der fehlenden Offenlegung des
Handelns der Beklagten als Vertreterin der L-A-GmbH.

  Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einer im Jahr 2009 rechtshängig gewordenen Klage der L-B-GmbH gegen die Beschwerdeführer auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche Wohnung vor dem Amtsgericht D. (Az.
…). Die Eigentümerin, die L-B-GmbH, nunmehr firmierend unter L-C-GmbH, berühmte sich zwar dort Vermieterin der Wohnung zu sein, ohne dass die Beschwerdeführer
dem entgegentraten, so dass es im unstreitigen Teil des Tatbestandes des amtsge-


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richtlichen Urteils vom 11. März 2010 heißt, zwischen den Parteien bestehe ein Mietverhältnis über die gegenständliche Mietwohnung. Materiell hat dadurch jedoch kein
Vermieterwechsel stattgefunden. Vielmehr hätte es für einen Parteiwechsel im Mietvertrag auf der Vermieterseite von der Beklagten zur L-B-GmbH, nunmehr firmierend
unter L-C-GmbH, auch eines entsprechenden - hier nicht ersichtlichen - rechtsgeschäftlichen Willens der Beschwerdeführer bedurft.

 b) Die entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete)             19
durch das Landgericht entbehrt im vorliegenden Fall jeder Grundlage.

  Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Das Landgericht hat die
Voraussetzungen einer analogen Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB ohne tragfähige
oder auch nur nachvollziehbare Begründung bejaht. Die L-A-GmbH als Eigentümerin
des Mietobjekts zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses war nie Partei des Mietvertrages auf der Vermieterseite. Die Beklagte als Vermieterin war nie im Grundbuch als
Eigentümerin des Mietobjekts eingetragen. Die Vermieter- und Eigentümerstellung
fielen von vornherein und dauerhaft auseinander. Entgegen § 566 Abs. 1 BGB wurde
das Mietobjekt auch nicht von der Beklagten als Vermieterin an einen Dritten veräußert. Die vom Landgericht zitierte Literaturstelle ist für den vorliegenden Sachverhalt
offensichtlich nicht einschlägig. Danach soll trotz Nichtvorliegens des Identitätserfordernisses zwischen Vermieter und Eigentümer eine analoge Anwendung des § 566
BGB dann gerechtfertigt sein, wenn ein Dritter zwar im eigenen Namen, aber doch
letztlich für den Eigentümer (etwa mit dessen Auftrag, auf dessen Rechnung oder in
dessen Interesse) vermietet (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage
2013, § 566 Rz. 69). Es kann dahinstehen, ob diese Ansicht zutreffend ist, da es an
der weiteren Voraussetzung des § 566 Abs. 1 BGB fehlt, dass auf der Eigentümerseite ein Wechsel stattgefunden hat. Die Eigentümerin im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, die L-A-GmbH, firmierte lediglich identitätswahrend in die L-B-GmbH um.
Eine solche identitätswahrende Umwandlung einer Gesellschaft genügt auch nach
dem vom Landgericht zitierten Schrifttum nicht, weil in diesen Fällen der Rechtsträger, dem das Eigentum zugewiesen ist, identisch bleibt, es also keinen Eigentumswechsel gibt (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 566 Rz. 33).
Die Begründung des Landgerichts, etwas anderes ergebe sich vorliegend daraus,
dass die Beklagte weiter im Handelsregister eingetragen sei und es sich deshalb
nicht nur um eine identitätswahrende Firmenänderung auf Eigentümerseite handeln
könne, ist nicht nachvollziehbar. Denn die Beklagte als Vermieterin war nie Eigentümerin des Mietobjekts. Eigentümerin war zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses
die L-A-GmbH, welche identitätswahrend in die L-B-GmbH umfirmierte.

 Diese nicht nachvollziehbare Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf den vorliegenden Sachverhalt durch das Landgericht setzt sich in dem die Anhörungsrüge zurückweisenden Beschluss fort, wonach der Vortrag der Beschwerdeführer, während der


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gesamten Mietzeit hätten auf Vermieterseite lediglich identitätswahrende Veränderungen, jedoch kein Eigentumswechsel und kein Erwerbsvorgang im Sinne des § 566
BGB stattgefunden, bedacht und nicht für durchgreifend erachtet worden sei. Zum
einen fielen unstreitig die Vermieter- und die Eigentümerstellung bei Abschluss des
Mietvertrages auseinander und die Beklagte war auch unstreitig nie Eigentümerin
des Mietobjekts. Zum anderen haben die Beschwerdeführer wiederholt und so zuletzt in ihrer Anhörungsrüge und in einem weiteren Schriftsatz dargelegt, dass auf
der Eigentümerseite - und nicht der Vermieterseite - während der gesamten Mietzeit
lediglich identitätswahrende Veränderungen vollzogen worden seien, jedoch kein Eigentumswechsel und Erwerbsvorgang im Sinne des § 566 BGB stattgefunden habe.
Einen von der Vermieterin, der Beklagten, ausgehenden Eigentumsübergang haben
die Beschwerdeführer im gesamten Rechtsstreit nicht behauptet.

  c) Aus den vorstehenden Gründen erweist sich die Argumentation des Landgerichts        22
als schlechterdings unvertretbar. Sie ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt tragfähig.

 3. Danach kann offenbleiben, ob auch bezüglich des von den Beschwerdeführern            23
als verletzt gerügten Grundrechts auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG die
Annahmevoraussetzungen vorliegen.

                                         III.
 1. Der Beschluss über die Zurückweisung der Berufung beruht auf dieser objektiv         24
unhaltbaren Begründung. Der Beschluss ist wegen dieses Verstoßes gemäß § 93c
Abs. 2 in Verbindung mit § 95 Abs. 2 BVerfGG aufzuheben und die Sache an das
Landgericht Duisburg zurückzuverweisen. Der Beschluss über die Anhörungsrüge
wird damit gegenstandslos.

 2. Die Entscheidung über die Auslagenerstattung beruht auf § 34a Abs. 2 BVerfGG;        25
die Festsetzung des Gegenstandswerts folgt aus § 37 Abs. 2 Satz 2 RVG in Verbindung mit § 14 Abs. 1 RVG und den Grundsätzen für die Festsetzung des Gegenstandswerts im verfassungsgerichtlichen Verfahren (vgl. BVerfGE 79, 365 <366 ff.>).

                Gaier               Schluckebier              Paulus




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Bundesverfassungsgericht, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom
12. September 2013 - 1 BvR 744/13

Zitiervorschlag BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 12. September 2013 - 1 BvR 744/13 - Rn. (1 - 25), http://www.bverfg.de/e/
                rk20130912_1bvr074413.html

ECLI           ECLI:DE:BVerfG:2013:rk20130912.1bvr074413




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Der Beschluss des Landgerichts Duisburg vom
        20. November 2012 - 13 S 193/12 - verletzt die
        Beschwerdeführer in ihrem Grundrecht aus Artikel 3
        Absatz 1 des Grundgesetzes. Der Beschluss wird
        aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht Duisburg
        zurückverwiesen. Damit wird der Beschluss des Landgerichts
        Duisburg vom 6. Februar 2013 - 13 S 193/12 -
        gegenstandslos.|Das Land Nordrhein-Westfalen hat den
        Beschwerdeführern ihre notwendigen Auslagen zu
        erstatten.|Der Wert des Gegenstands der anwaltlichen
        Tätigkeit für das Verfassungsbeschwerdeverfahren wird auf
        15.500 € (in Worten: fünfzehntausendfünfhundert Euro)
        festgesetzt.
am 12. September 2013 einstimmig
      beschlossen:
BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 12. September 2013
- 1 BvR 744/13 -, Rn. 1-25,
                    https://www.bverfg.de/e/rk20130912_1bvr074413