Bundesverfassungsgericht
- 1 BVR 415/87 -

                                 In dem Verfahren
                                       über
                           die Verfassungsbeschwerde
der G...

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      gegen a) den Beschluß des Bundesgerichtshofs
               vom 26. Februar 1987 - V ZR 142/86 -,

            b) das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm
               vom 17. April 1986 - 22 U 239/85 -,

            c) das Urteil des Landgerichts Essen
               vom 13. Juni 1985 - 6 O 283/82 -

hat die 1. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch den
                                 Vizepräsidenten Papier
                                 und die Richter Grimm,
                                 Hömig

gemäß § 93 b in Verbindung mit § 93 a BVerfGG in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. August 1993 (BGBl I S. 1473) am 9. April 1998 einstimmig beschlossen:

Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur
Entscheidung angenommen.

                                     Gründe:
 Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen zivilgerichtliche Entscheidungen, die       1
sie zur Veräußerung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Bergarbeitermietwohnung an den Erstbezieher verpflichten.

                                        I.
1. Zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues wurde in den Jahren 1951 bis           2
1959 eine Kohlenabgabe erhoben. Abgabeschuldner waren die Kohlenbergbauunternehmen (§ 1 Abs. 2 der Verordnung über die Erhebung der Abgabe zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau und über die Weiterleitung
des Aufkommens aus dieser Abgabe vom 30. Oktober 1951, BGBl I S. 879), die die
Schuld jedoch als Zuschlag auf den preisrechtlich zugelassenen Kohlenpreis auf die
Endverbraucher abwälzen konnten (§ 1 Abs. 4 des Gesetzes zur Förderung des
Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau vom 23. Oktober 1951, BGBl I S.


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865; Pergande, Bergarbeiterwohnungsbaugesetz 1952, § 1 Erl. 1.). Das Aufkommen aus der Abgabe wurde als Treuhandvermögen des Bundes verwaltet und war
in vollem Umfang zur zusätzlichen Befriedigung des Wohnungsbedarfs der Arbeitnehmer im Kohlenbergbau zu verwenden (§ 2 Abs. 1 des Gesetzes vom 23. Oktober 1951).

 Bei der Verlängerung der zunächst auf drei Jahre befristeten Kohlenabgabe durch     3
das Gesetz zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau in der
Fassung vom 30. November 1954 (BGBl I S. 359) - im folgenden: Bergarbeiterwohnungsbaugesetz (BergArbWoBauG) - wurde § 2 des Gesetzes neu gefaßt und darin
eine spezifisch wohnungspolitische Zielsetzung aufgenommen. Die maßgeblichen
Bestimmungen hatten folgenden Wortlaut:

§2                                                                                   4

Verwendung des Aufkommens aus der Abgabe                                             5

                                     (1) ...                                         6

(2) Die Mittel sind so einzusetzen, daß durch den Bau der Bergarbeiterwohnungen      7
möglichst viele Arbeitnehmer im Kohlenbergbau mit dem Grund und Boden verbunden werden. Zu diesem Zweck sind beim Neubau von Bergarbeiterwohnungen Eigenheime, Kleinsiedlungen, Kaufeigenheime und Wohnungen in der Rechtsform
des Wohnungseigentums nach Maßgabe des § 3 mit Vorrang vor Mietwohnungen
zu fördern. Soweit der Bau von Mietwohnungen gefördert wird, ist eine Gestaltung
 zu wählen, die eine spätere Überlassung als Eigenheime oder in der Rechtsform
                          des Wohnungseigentums zuläßt.

(3) Bei der Förderung des Baues von Mietwohnungen ist die Bewilligung von Mitteln    8
  des Treuhandvermögens mit der Auflage zu verbinden, daß der Bauherr das Gebäude oder die Wohnung einem nach § 4 wohnungsberechtigten Bewerber zu Eigentum oder als Wohnungseigentum zu einem Kaufpreis zu überlassen hat, bei
dem ein unangemessener Gewinn des Verkäufers ausgeschlossen ist. Von der Auflage kann abgesehen werden, wenn die beabsichtigte Zweckbestimmung der Mietwohnung eine Übereignung ausschließt.

  (4) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Vorschriften über die Durchführung der Eigentumsmaßnahmen nach den Absätzen 2
 und 3, namentlich über die Voraussetzungen, unter denen der Anspruch auf Übertragung des Eigentums geltend gemacht werden kann, zu erlassen.

 Knapp zwei Jahre später wurde im Zweiten Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbauund Familienheimgesetz) vom 27. Juni 1956 (BGBl I S. 523) - im folgenden: II. Wo-BauG - in §§ 54 bis 56 die Verkaufsverpflichtung bei Kaufeigenheimen im einzelnen
geregelt. Bei der Förderung von Mietwohnungen sollte die Bewilligung öffentlicher
Mittel - nach dem Vorbild der Regelung im Bergarbeiterwohnungsbaugesetz - mit einer Veräußerungsauflage verbunden werden (§ 64 Abs. 1 II. WoBauG). Diese allge-



                                       2/13

mein für die Wohnungsbauförderung geltenden Vorschriften wurden für Bergarbeiterwohnungen für anwendbar erklärt und demgemäß in § 2 BergArbWoBauG die
Absätze 3 und 4 gestrichen (§ 121 Abs. 1 Nr. 1 und 4 II. WoBauG). In den Beratungen zum Zweiten Wohnungsbaugesetz wurde darauf hingewiesen, daß der Anbietungszwang, der im Bergarbeiterwohnungsbaugesetz vorgesehen sei, ursprünglich durch eine Rechtsverordnung erläutert werden sollte. Da jedoch jetzt das Zweite
Wohnungsbaugesetz erscheine, sei die Rechtsverordnung überflüssig und stattdessen eine Regelung im Zweiten Wohnungsbaugesetz vorgesehen (Kurzprotokoll über
die gemeinsame Sitzung der Ausschüsse für Wiederaufbau und Wohnungswesen
sowie für Bau- und Bodenrecht des Bundestages am 19. März 1956, S. 9).

 Im Jahre 1965 ergänzte der Gesetzgeber die Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes über öffentlich geförderte Kaufeigenheime durch das Wohnungsbauänderungsgesetz 1965 vom 24. August 1965 (BGBl I S. 945) um Bestimmungen, die
zum einen eine möglichst zeitnahe Erfüllung der Verkaufsauflage sichern und zum
anderen die Bemessung des angemessenen Kaufpreises näher regeln sollten. Dabei
wurde in § 54 Abs. 1 ein neuer Satz 2 angefügt, wonach in der Verkaufsauflage zu
bestimmen war, daß der Veräußerungsvertrag bis zum Ablauf eines Jahres nach der
Anerkennung der Schlußabrechnung, spätestens bis zum Ablauf des dritten auf das
Jahr der Bezugsfertigkeit folgenden Kalenderjahres, abzuschließen ist und eine Fristverlängerung nur zugelassen wird, sofern der Bauherr wichtige Gründe dafür vorbringt. Nach Absatz 2 Satz 1 des neu eingefügten § 54 a war der Kaufpreis angemessen, wenn er nicht höher war als die Gesamtkosten des Kaufeigenheims zuzüglich
eines Zuschlags von 5 v. H. der Gesamtkosten. Diese Regelung fand allerdings keine
Anwendung auf die Veräußerung von Kaufeigenheimen, für deren Bau die öffentlichen Mittel vor dem 1. September 1965 bewilligt worden waren (§ 54 a Abs. 5; jetzt
§ 54 a Abs. 4).

 Durch das Fünfte Bergarbeiterwohnungsbauänderungsgesetz vom 16. April 1997             12
(BGBl I S. 791) wurde die Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues aus dem
Treuhandvermögen eingestellt (§ 1 Abs. 1 BergArbWoBauG i.d.F. des Änderungsgesetzes). Die bis zum 31. Dezember 1996 eingegangenen Verpflichtungen des Treuhandvermögens bleiben unberührt (§ 1 Abs. 2 BergArbWoBauG). Im übrigen wird
das Treuhandvermögen abgewickelt, indem die Überschüsse der Einnahmen über
die Ausgaben halbjährlich an den Bundeshaushalt abgeführt werden (§ 1 Abs. 3
BergArbWoBauG).

2. a) Die Beschwerdeführerin hatte 1955 als Grundstückseigentümerin einer Tochtergesellschaft zur Durchführung der Bebauung ein Erbbaurecht bestellt. In Ausübung dieses Rechts wurden in den Jahren 1955 und 1956 32 Werkswohnungen in
20 Gebäuden errichtet. Zum Bau der Siedlung waren der Tochtergesellschaft mit
Bescheid des Ministers für Wiederaufbau des Landes Nordrhein-Westfalen vom 6.
August 1955 Bergarbeiterwohnungsbaumittel aus der Kohlenabgabe in Höhe von
342.100 DM bewilligt und ausgezahlt worden. Der Bewilligungsbescheid enthält die
Auflage:


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"Die Wohnungen sind gemäß § 2 Abs. 3 auf Antrag wohnungsberechtigten Bewerbern (§ 4) zu Eigentum zu übertragen."

 Im August 1965 ging die Tochtergesellschaft im Wege der Umwandlung auf die Beschwerdeführerin über, wobei das Erbbaurecht bestehen blieb.

  b) Der Kläger des Ausgangsverfahrens war als Vermessungssteiger bei der Beschwerdeführerin angestellt. Er hatte als Erstmieter von 1955 bis Dezember 1977 die
Doppelhaushälfte als Werkswohnung bewohnt, für die er die Übertragung des Erbbaurechts geltend machte. Die Doppelhaushälfte war ihm von der Tochtergesellschaft der Beschwerdeführerin zunächst mietfrei zur Verfügung gestellt worden; später wurde ein Mietvertrag zwischen den Parteien abgeschlossen. Nach seiner
Versetzung in den Ruhestand im Dezember 1974 zog der Kläger Ende 1977 aus der
Werkswohnung aus, nachdem er von der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 26.
April 1971 darauf hingewiesen worden war, daß sein Nutzungsrecht an der Werkswohnung mit seinem Ausscheiden aus dem Dienst ende. Im Mai 1982 machte der
Kläger im Wege der Stufenklage zunächst den Anspruch auf Auskunft über die Herstellungskosten für die von ihm bewohnte Doppelhaushälfte geltend und klagte in der
Folge auf Veräußerung des auf dem Grundstück ruhenden Erbbaurechts an ihn.

  Die Klage auf Auskunft hatte vor dem Oberlandesgericht Erfolg. Zur Begründung         17
führte das Oberlandesgericht unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 57, 389) aus, der Kläger habe nach § 2 BergArbWoBauG einen Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts gegen Zahlung eines angemessenen
Kaufpreises erworben, der durch das Inkrafttreten des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und die damit einhergehende Aufhebung von § 2 Abs. 3 und 4 BergArbWoBauG
nicht erloschen sei. Der Kläger habe unbestrittenermaßen zu den Wohnungsberechtigten nach § 4 BergArbWoBauG gehört, so daß die Beschwerdeführerin verpflichtet
gewesen sei, ihm die Übertragung des Erbbaurechts an dem ihm zugewiesenen
Wohnhaus anzubieten. Denn § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG in der Fassung vom 30.
November 1954 habe eine Anbietungspflicht des Bauherrn begründet, d.h. eine
Pflicht, von sich aus tätig zu werden und dem Bewerber die Wohnung zu einem angemessenen Kaufpreis anzubieten. Die im Bewilligungsbescheid enthaltene Formulierung, die Wohnungen seien "auf Antrag" zu übertragen, sei dahin auszulegen, daß
die Übertragung selbstverständlich nur mit Willen und Einverständnis des Bewerbers
erfolgen solle. Der Erwerbsanspruch des Klägers sei auch nicht verwirkt, weil die Beschwerdeführerin ihrer Anbietungspflicht gegenüber dem Kläger nicht nachgekommen sei. Von dieser Pflicht hätte sie sich nur befreien können, wenn sie dem Kläger
den Abschluß eines Kaufvertrages mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt angetragen hätte. Auch eine Vertragsanpassung hinsichtlich der Kaufpreishöhe nach den
Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage scheide aus. Daß der Kaufpreis infolge der zwischenzeitlichen allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung dem
Wert des Kaufobjekts nicht mehr entspreche, habe sich die Beschwerdeführerin
selbst zuzuschreiben, da sie ihrer Anbietungspflicht nicht genügt habe. Zudem habe
die Beschwerdeführerin den Kläger durch ihr Schreiben vom 26. April 1971 zum Aus-


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zug veranlaßt, ohne ihn auf seine Erwerbsanwartschaft hinzuweisen, und auch dadurch die Ausübung seiner Rechte verhindert.

 Im Anschluß an das Auskunftsverfahren verurteilte das Landgericht die Beschwerdeführerin, dem Kläger den Abschluß eines Kaufvertrags über das Erbbaurecht an
dem von ihm seit 1955 genutzten Hausgrundstück anzutragen, wobei der Kaufpreis
entsprechend den ermittelten Gestehungskosten zuzüglich eines Zuschlags von 5
v.H. festgelegt wurde und rund 49.000 DM betragen sollte. Die Beschwerdeführerin
wurde weiter verurteilt, nach erfolgter Vermessung des Grundstücks und Teilung des
Erbbaurechts die Auflassung zu erklären.

 Dabei war dem Urteil eine Hauptintervention des Nachmieters vorausgegangen, der       19
nach dem Auszug des Klägers im Jahr 1977 die Doppelhaushälfte bezogen hatte und
mit der Intervention die Übertragung des Erbbaurechts an sich verlangte. Diesen Prozeß hatte das Landgericht nach dem Grundsatz der Priorität zugunsten des Klägers
entschieden, in dessen Person ein Übertragungsanspruch entstanden und zeitlich
vor dem Verlangen des Hauptintervenienten geltend gemacht worden sei.

 Die Berufung der Beschwerdeführerin blieb ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht          20
hielt an der Begründung seines Urteils im Auskunftsverfahren fest und wies ergänzend Angriffe auf die Verfassungsmäßigkeit des Bergarbeiterwohnungsgesetzes zurück. Die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes hänge nicht davon ab, ob die Bundesregierung von der Verordnungsermächtigung in § 2 Abs. 4 Gebrauch gemacht habe,
nähere Vorschriften über die Durchführung der Eigentumsmaßnahmen zu erlassen.
Es sei auch nicht etwa unbestimmt, wer wohnungsberechtigt sei. Die Berechtigung
ergebe sich vielmehr aus § 4 BergArbWoBauG. Zu dem Kreis der Berechtigten habe
unstreitig der Kläger gezählt. Wäre die Beschwerdeführerin ihrer Anbietungspflicht
nachgekommen, hätten auch keine Konfliktslagen, auf die die Beschwerdeführerin
hinweise, entstehen können.

 Die Revision wurde vom Bundesgerichtshof nicht zur Entscheidung angenommen.           21

3. Mit der Verfassungsbeschwerde wird eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 GG sowie von Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 20 Abs. 3 GG durch die im Verfahren
über die Leistungsklage ergangenen Entscheidungen gerügt. Eine Anbietungspflicht
sei generell mit der Eigentumsgarantie unvereinbar; besonders aber verstoße eine
Anbietungs- und Veräußerungspflicht zum heutigen Zeitpunkt zu den Gestehungskosten von 1955 gegen Art. 14 GG. Die von den Zivilgerichten vorgenommene Auslegung des § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG überschreite die Grenzen zulässiger richterlicher Rechtsfortbildung, wenn dem Gesetz über die Veräußerungspflicht hinaus
eine Anbietungspflicht entnommen werde. Auch der Vergleich mit den 1956 erlassenen Regelungen in §§ 54 ff. II. WoBauG rechtfertige diese Auslegung nicht. Mit Art.
14 GG keinesfalls zu vereinbaren sei schließlich die Auslegung des Verbotes eines
unangemessenen Gewinns in § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG. Eine Versteinerung des
Anspruchs mit dem Inhalt, den er 1955/56 gehabt habe, sei weder vom Gesetz gedeckt noch verfassungskonform. Nicht umsonst sei der Gesetzgeber im Zweiten


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Wohnungsbaugesetz von einer Veräußerung in einer Frist von drei Jahren ausgegangen, binnen derer die Kaufpreisbindung verhältnismäßig gewesen wäre. Es sei
unverhältnismäßig, ihr einen Verlust zwischen 150.000 und 200.000 DM als Differenz zwischen heutigem Verkehrswert und den Gestehungskosten von 1955 zuzumuten, während der Kläger des Ausgangsverfahrens einen entsprechend hohen
Gewinn ohne eigene Leistung erziele.

                                          II.
  Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen, weil die Annahmevoraussetzungen des § 93 a Abs. 2 BVerfGG in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. August 1993 (BGBl I S. 1473) nicht vorliegen. Diese sind gemäß Art. 8
des Fünften Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über das Bundesverfassungsgericht vom 2. August 1993 (BGBl I S. 1442) auch auf vorher anhängig gewordene Verfahren anzuwenden.

1. Der Verfassungsbeschwerde kommt grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung nicht zu (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG). Die Anforderungen an inhaltsbestimmende Regelungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sind in der
verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung geklärt (vgl. BVerfGE 91, 294 <308>;
stRspr). Das gleiche gilt für die Schranken, die sich aus der richterlichen Rechtsund Gesetzesbindung für die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe sowie die
richterliche Rechtsfortbildung ergeben (vgl. BVerfGE 34, 269 <287 f.>; 49, 304
<318 ff.>; 65, 196 <210 ff.>; 69, 188 <203 f.>; 71, 354 <362 f.>; 84, 212 <226 f.>).
Daß die von der Verfassungsbeschwerde angegriffene Vorschrift des Bergarbeiterwohnungsbaugesetzes samt ihrer Auslegung durch die Zivilgerichte vom Bundesverfassungsgericht noch nicht an diesen feststehenden Prüfungsmaßstäben gemessen worden ist, kann für sich genommen eine grundsätzliche verfassungsrechtliche
Bedeutung der aufgeworfenen Fragen nicht begründen.

  Das gilt um so mehr, als es sich bei den Vorschriften in § 2 Abs. 3 und 4 des Gesetzes zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau in der Fassung vom 30. November 1954 (BGBl I S. 359) um auslaufendes Recht handelt, das
nur noch für eine begrenzte Zahl von Fällen Bedeutung erlangen kann. Formell wurden die Vorschriften bereits durch § 121 Abs. 1 Nr. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes vom 27. Juni 1956 (BGBl I S. 523) gestrichen; die Aufhebung trat am 1. Juli
1956 in Kraft (§ 126 II. WoBauG). Die angegriffene Vorschrift ist nur auf Wohnraum
anwendbar, für den Darlehen aus dem Treuhandvermögen zum Bau von Bergarbeiterwohnungen vom 1. November 1954 bis zum 31. Dezember 1956 bewilligt worden
sind (§ 26 BergArbWoBauG i.d.F. vom 30. November 1954; § 4 Abs. 1 Satz 2 Buchstabe a II. WoBauG).

2. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist auch nicht zur Durchsetzung der             26
als verletzt bezeichneten Grundrechte angezeigt (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b
BVerfGG), weil die Verfassungsbeschwerde keine Aussicht auf Erfolg hat. Die gesetzliche Regelung, die Grundlage der angegriffenen zivilgerichtlichen Entscheidun-


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gen ist, ist verfassungsrechtlich ebensowenig zu beanstanden wie ihre Auslegung
durch die Zivilgerichte.

 a) Die gesetzliche Regelung in § 2 Abs. 3 und 4 BergArbWoBauG stellt eine zulässige Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1
Satz 2 GG dar.

  Bei der Inhalts- und Schrankenbestimmung muß der Gesetzgeber die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls zu einem gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen (vgl. BVerfGE 91,
294 <308>). Die angegriffene Regelung verfolgte mit ihrem wohnungspolitischen
Ziel, durch den Bau der Bergarbeiterwohnungen zur Eigentumsbildung bei den im
Kohlenbergbau Beschäftigten beizutragen (§ 2 Abs. 2 BergArbWoBauG), legitime
Gemeinwohlzwecke. Die Verknüpfung der Vergabe von Fördermitteln für den Bau
von Mietwohnungen mit der Auflage, die Wohnung einem wohnungsberechtigten Bewerber zu einem Kaufpreis zu überlassen, bei dem ein unangemessener Gewinn des
Verkäufers ausgeschlossen ist, war geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Die Einschätzung des Gesetzgebers, daß es angesichts der damaligen Erfahrungen im Verwaltungsvollzug nicht ausreiche, auf die Verwaltungsvorschriften der Länder zur Förderung      des      Bergarbeiterwohnungsbaues      und     ihre     Umsetzung      in
Bewilligungsbescheiden und Darlehensverträgen zu vertrauen (vgl. Kurzprotokoll
über die 11. Sitzung des Ausschusses für Wiederaufbau und Wohnungswesen des
Bundestages am 9. September 1954, S. 3), ist nicht zu beanstanden. Die Einschränkung der Verfügungsbefugnis wie die Bindung des Kaufpreises waren auch verhältnismäßig. Insbesondere sicherte die Vorschrift über den Kaufpreis neben der Erstattung der eingesetzten Mittel einen angemessenen Gewinn, nicht zuletzt um weitere
Investitionen des Bauherrn im sozialen Wohnungsbau zu ermöglichen.

 Die Norm ist auch ausreichend bestimmt. Das gilt für die Bezeichnung des Anspruchsberechtigten wie für den Ausschluß eines unangemessenen Gewinns in § 2
Abs. 3 BergArbWoBauG. Die Notwendigkeit der Auslegung, vor allem was das Verhältnis mehrerer Berechtigter betrifft, nimmt der Vorschrift nicht die erforderliche Bestimmtheit. Eine etwa notwendige Klarstellung ist Aufgabe der Gerichte, vor allem der
obersten Bundesgerichte (vgl. BVerfGE 13, 153 <164>; 21, 245 <261>; 80, 103
<108>). Zum Ausschluß eines unangemessenen Gewinns bei der Veräußerung verwendete der Gesetzgeber einen unbestimmten Rechtsbegriff, was sowohl nach allgemein rechtsstaatlichen Grundsätzen (vgl. BVerfGE 17, 67 <82>; 21, 245 <260 f.>)
wie auch nach den formellen Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nicht zu
beanstanden war (vgl. BVerfGE 21, 73 <79 f.>; 79, 174 <196>).

 Die Regelung in § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG war auch vollziehbar und hinreichend             30
bestimmt, obwohl die Bundesregierung von der Verordnungsermächtigung in § 2
Abs. 4 BergArbWoBauG nicht Gebrauch gemacht hatte. Der Wortlaut zeigt, daß der
Verordnungsgeber zum Erlaß von Ausführungsbestimmungen ermächtigt werden
sollte, ohne Verwaltung und Rechtsprechung in der Zwischenzeit an der Anwendung



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von § 2 Abs. 2 und 3 BergArbWoBauG zu hindern. Selbst wenn man darüber hinaus
§ 2 Abs. 4 BergArbWoBauG einen Auftrag zum Erlaß notwendiger Regelungen
entnehmen wollte, könnte dies im vorliegenden Fall von Verfassungs wegen eine
Rechtsanwendungssperre für die Zivilgerichte nicht begründen (vgl. BVerfGE 79, 174
<193 f.>). Denn die Verordnungsermächtigung wurde bereits nach zwei Jahren unter Verweis auf die nunmehr erfolgte gesetzliche Bestimmung in §§ 54 ff. II. WoBauG
wieder aufgehoben. Damit setzte der Gesetzgeber nicht nur für die Wohnungsbauförderung ab dem 1. Januar 1957 eine eigene Regelung an die Stelle der zunächst
durch Verordnung vorgesehenen, sondern überließ gleichzeitig die Konkretisierung
von § 2 Abs. 2 und 3 BergArbWoBauG für die Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Zeitraum vom 1. November 1954 bis zum 31. Dezember 1956 der Verwaltung und den Gerichten.

  b) Die Auslegung von § 2 Abs. 3 und 4 BergArbWoBauG durch die Zivilgerichte ist       31
verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Feststellung und Würdigung des
Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den
einzelnen Fall ist Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht grundsätzlich entzogen. Die Schwelle eines Verstoßes gegen Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erst erreicht, wenn die Auslegung der Zivilgerichte Auslegungsfehler
erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung des Grundrechts, hier der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres
Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten
Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 68, 361 <372>; 89, 1 <9 f.>).

 Die Verfassungsbeschwerde greift die zivilgerichtlichen Entscheidungen unter zwei      32
Hauptgesichtspunkten an. § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG begründe seinem Wortlaut
nach keine Anbietungspflicht des Bauherrn; eine dementsprechende Auslegung der
Vorschrift widerspreche dem Willen des Gesetzgebers. Nur wegen der irrig angenommenen Anbietungspflicht hätten die Zivilgerichte dem Einwand der Verwirkung
den Erfolg versagt. Weiterhin sei Art. 14 GG jedenfalls verletzt, soweit die Gerichte
den Kaufpreis auf die Gestehungskosten des Jahres 1955 zuzüglich eines Zuschlags
von 5 v.H. beschränkt hätten.

  aa) Die Auslegung, § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG habe den mit einer Veräußerungsauflage belasteten Bauherrn verpflichtet, von sich aus tätig zu werden und dem Bewerber die Wohnung zu einem angemessenen Kaufpreis anzubieten, die das Oberlandesgericht in Übereinstimmung mit dem Bundesgerichtshof zugrunde gelegt hat,
ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Daß im konkreten Fall aufgrund von
§ 2 Abs. 3 BergArbWoBauG und der Auflage im Bewilligungsbescheid eine Veräußerungspflicht bestand, wird von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Die in § 2
Abs. 3 Satz 1 BergArbWoBauG vorgesehene Auflage, die Wohnung einem wohnungsberechtigten Bewerber zu Eigentum zu überlassen, erreichte jedoch zunächst
nur den Bauherrn, während mögliche Bewerber hiervon keine Kenntnis erhielten. Der
Beschwerdeführerin wie anderen Bauherren konnte deshalb ein Zugehen auf mögli-


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che Bewerber, jedenfalls soweit es sich um die Erstbezieher der Wohnung handelte,
zugemutet werden. Nur so war der Normzweck tatsächlich zu realisieren, wie der
vorliegende Fall deutlich zeigt, in dem die mit der Veräußerungspflicht belastete Beschwerdeführerin den Kläger als Erstbezieher nicht auf sein Erwerbsrecht hinwies,
sondern im Gegenteil eine Räumungspflicht beim Ausscheiden aus dem aktiven
Dienst geltend machte und durchsetzte. Es ist auch nichts zu bemerken gegen die
weitere Folgerung der Zivilgerichte, die Formulierung in der Auflage, die Wohnung
sei auf Antrag des Bewerbers zu überlassen, solle allein sicherstellen, daß die Eigentumsübertragung nur mit und nicht gegen seinen Willen erfolge.

  Die Auslegung kann sich, was die Anbietungspflicht und die notwendige Zustimmung des Bergmannes betrifft, auch auf den Willen des historischen Gesetzgebers
berufen. Die Regelung in § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG geht auf die Beratungen im
Ausschuß für Wiederaufbau und Wohnungswesen des Bundestages zurück. Ausgangspunkt war die Forderung des Abgeordneten Dr. Hesberg, in § 2 besondere Bestimmungen über die bevorzugte Förderung von Eigenheimen und Eigentumsmaßnahmen vorzusehen. Sie wurde ergänzt durch die Anregung des Abgeordneten Dr.
Czaja, auch bei Mietwohnungen den Gesellschaften zur Pflicht zu machen, den Besitzern die Wohnung zum Kauf anzubieten (Kurzprotokoll über die 10. Sitzung des
Ausschusses für Wiederaufbau und Wohnungswesen des Bundestages am 8. September 1954, S. 4). Ein dazu vorgelegter Formulierungsvorschlag war im Ausschuß
heftig umstritten, wurde aber von den Vertretern der Regierungskoalition zur Grundlage der Ausschußempfehlung (BTDrucks II/817) gemacht. Dabei wurde hervorgehoben, daß es darum gehe, entgegen der bisherigen Verwaltungspraxis die vorrangige
Förderung von Eigentumsmaßnahmen festzulegen (Kurzprotokoll über die 11. Sitzung des Ausschusses am 9. September 1954, S. 3). Gegen den Widerstand der Opposition wurde die Regelung auch bei der abschließenden Behandlung im Bundestag
beschlossen, um die Wohnungswirtschaft insgesamt anzuhalten, dem Wunsche des
Bergmanns nach Eigentum zu entsprechen, der sage, er wolle ab morgen nicht mehr
zur Miete wohnen, sondern stattdessen die Wohnung erwerben und abzahlen (Verhandlungen des Deutschen Bundestages, 49. Sitzung am 15. Oktober 1954, S. 2403
D f.). Ein Änderungsantrag der SPD-Fraktion, der die Übertragungspflicht in § 2 Abs.
3 BergArbWoBauG ausdrücklich an das Verlangen des Berechtigten knüpfen wollte
(Verhandlungen des Deutschen Bundestages, 49. Sitzung am 15. Oktober 1954, Anlage 3, Umdruck 178 - Ziff. 1), fand in der Gesetz gewordenen Fassung keine Berücksichtigung.

 bb) Die Verfassungsbeschwerde sieht Art. 14 GG jedenfalls verletzt durch die Beschränkung des Kaufpreises auf die nominalen Gestehungskosten im Jahr 1955 zuzüglich eines Gewinns von 5 v.H.

 Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts haben sich die              36
Gerichte bei der Auslegung und Anwendung eigentumsbeschränkender Vorschriften
im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG innerhalb der Grenzen zu halten, die dem Gesetzgeber durch Art. 14 Abs. 1 und Abs. 2 GG bei der inhaltlichen Ausgestaltung der


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Eigentümerbefugnisse gezogen sind. Danach müssen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse der verfassungsrechtlichen Anerkennung des Privateigentums sowie dem Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung gleichermaßen Rechnung
tragen und den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten. Sie müssen vom geregelten Sachbereich her geboten sein und dürfen nicht weiter gehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Aufgabe der Gerichte ist es ferner, die im
Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung zu beachten und nachzuvollziehen (BVerfGE 68, 361 <372 f.>).

  Bei Anwendung dieses Maßstabs ist ein Verfassungsverstoß durch die zivilgerichtlichen Entscheidungen und ihre Auslegung der Kaufpreisvorschrift nicht ersichtlich.
Die Auslegung hält sich innerhalb der Grenzen, die dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der Eigentümerbefugnisse von Art. 14 Abs. 1 und Abs. 2 GG gezogen sind.
Dies festzustellen, bedarf es keines Vergleichs mit einer fiktiven gesetzlichen Regelung gleichen Inhalts. Denn in § 54 a II. WoBauG hat der Gesetzgeber den Kaufpreis
bei der Veräußerung von Kaufeigenheimen und von Mietwohnungen (§ 64 Abs. 4 II.
WoBauG) an die Gesamtkosten zuzüglich eines Zuschlags von 5 v.H. der Gesamtkosten gebunden (§ 54 a Abs. 2 II. WoBauG). Nur bei Veräußerungen innerhalb der
ersten drei Jahre nach Bezugsfertigkeit können Änderungen des Verkehrswertes des
Baugrundstücks, die bis zum Abschluß des Veräußerungsvertrages eingetreten sind,
berücksichtigt werden (§ 54 a Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG). Bei Veräußerungen nach
diesem Zeitpunkt bleibt es bei dem Kaufpreis auf der Grundlage der Gesamtkosten
zuzüglich eines Zuschlags von 5 v.H. dieser Kosten. Änderungen des Verkehrswerts
des Baugrundstücks sind dann nicht mehr berücksichtigungsfähig (Schwender/Otte,
in: Fischer-Dieskau u.a., Wohnungsbaurecht, Stand: Dezember 1996, § 54 a II. Wo-BauG Anm. 4.3). Vielmehr ist in diesen Fällen auch die tatsächliche Wertminderung
zu berücksichtigen, die seit der Bezugsfertigkeit eingetreten ist; dabei ist die Wertminderung mindestens mit jährlich 1 v.H. der Baukosten anzusetzen (§ 54 a Abs. 2
Satz 3 II. WoBauG).

  Diese Konkretisierung des Gebots eines angemessenen Kaufpreises ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Regelung wurde 1965 eingefügt, um dem
Mißstand entgegenzusteuern, daß dem Bauherrn bei einer zwischenzeitlichen Steigerung der Grundstückspreise erhebliche Gewinne zufließen konnten, wenn er als
Preis den Wiederbeschaffungswert beanspruchte. Dieses Ergebnis sei bei der Veräußerung von Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln zum Zweck der Übereignung
in Privathand errichtet worden seien, nicht zu rechtfertigen. Der Kaufpreis sei vielmehr nur dann angemessen, wenn die Gestehungskosten zur Grundlage genommen
und gewisse begrenzte Zuschläge zugelassen würden (so die Begründung des Regierungsentwurfs in BTDrucks IV/2891, S. 25). Die Regelung verfolgt mit der Kaufpreisbindung ein legitimes Gemeinwohlziel. Sozialpolitisch motivierte Preisbindungen sind verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen und enthalten in aller Regel
zulässige Eigentumsbindungen (vgl. BVerfGE 8, 274 <330>; 87, 114 <146>; 91, 294
<310>).



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  Die darin liegende Beschränkung der Eigentümerbefugnisse ist auch verhältnismäßig im engeren Sinn. Es ist grundsätzlich anerkannt, daß der Gestaltungsraum des
Gesetzgebers desto weiter ist, je stärker die soziale Funktion des Eigentumsobjekts
ist (vgl. BVerfGE 42, 263 <294>; 50, 290 <340 f.>; 79, 292 <302>). Im sozialen Wohnungsbau übernimmt der Bauherr von Kaufeigenheimen oder mit einer Veräußerungspflicht belasteten Mietwohnungen mit der Entgegennahme der öffentlichen Fördermittel die korrespondierende Verpflichtung, die errichteten Eigenheime oder
Wohnungen zu einem angemessenen Kaufpreis zu veräußern und so zur Verwirklichung des Gesetzeszwecks beizutragen. Den Beschränkungen seiner Verfügungsbefugnis als Eigentümer unterstellt sich der Bauherr aus freiem Willen (vgl. BVerfGE
95, 64 <84 f.>). Dem Ziel der Regelung, unter Einschaltung von Wohnungsbaugesellschaften des Arbeitgebers oder anderer Bauherrn den Arbeitnehmern im Kohlenbergbau aus öffentlichen Mitteln Vorteile (Subventionen) zuzuwenden, entspricht es
im übrigen, wenn auch die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert nicht als
einkommensteuerpflichtiger Arbeitslohn betrachtet wird (vgl. BFHE 169, 22 <24 f.>).

  Wie § 54 a Abs. 2 II. WoBauG, der vom Bundesgerichtshof zu Recht als zulässige        40
Inhaltsbestimmung des Eigentums beurteilt wurde (vgl. BGH, NJW-RR 1994, S. 1272
<1275>; NJW-RR 1995, S. 10 <11>), zeigt, haben die Zivilgerichte mit ihrer Entscheidung, den Kaufpreis im Sinne von § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG auf der Grundlage der
Gestehungskosten zuzüglich eines Zuschlags von 5 v.H. zu bemessen, die dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der Eigentümerbefugnisse von Verfassungs wegen
gesetzten Grenzen nicht überschritten.

 cc) Die Zivilgerichte sind zu ihrer Auslegung auch nicht aufgrund einer unzulässigen   41
Rechtsfortbildung gelangt, wie die Beschwerdeführerin meint.

 Die Auslegung in den angegriffenen zivilgerichtlichen Entscheidungen ist mit dem       42
Wortlaut von § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG vereinbar. Das zeigt der Blick auf die komplementäre Regelung in § 54 Abs. 1 II. WoBauG, die den Bauherrn zur Veräußerung
zu angemessenen Bedingungen verpflichtet, und ihre spätere gesetzliche Konkretisierung durch § 54 a II. WoBauG. Die Entstehungsgeschichte von § 2 Abs. 3 Berg-ArbWoBauG trägt eine an den Gestehungskosten orientierte Auslegung, denn die
Ausschußempfehlung ging noch dahin, jeglichen Gewinn des Verkäufers auszuschließen, um die Entscheidung über den Erwerb von Eigentum im Wohnungsbau in
die Hände des Bergmanns zu legen (BTDrucks II/817, S. 2). Bei der abschließenden
Beratung des Gesetzentwurfs im Deutschen Bundestag wurde dann der Gesetz gewordene Ausschluß unangemessener Gewinne beantragt und beschlossen (vgl. Verhandlungen des Deutschen Bundestages, 49. Sitzung am 15. Oktober 1954, Anlage
2, Umdruck 183 - Ziff. 1). Auch bei teleologischer Auslegung ist die Auffassung der
Zivilgerichte jedenfalls vertretbar. Ziel der Regelung in § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG
war es, den wohnungsberechtigten Bergarbeitern ein Wahlrecht einzuräumen, ob sie
als Mieter Miete oder aber als Eigentümer Raten auf den Kaufpreis zahlen wollten.
Mit dieser Zielsetzung wurde die Regelung 1956 Vorbild für die in § 64 II. WoBauG
aufgenommene Veräußerungspflicht für Mietwohnungen. Der Hinweis im Gesetzge-


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bungsverfahren, daß von der in § 2 Abs. 4 enthaltenen Verordnungsermächtigung
nicht Gebrauch gemacht worden sei, weil in § 56 des II. WoBauG die damals anvisierte Verfahrensregelung als allgemein geltende Vorschrift aufgenommen werde,
zeigt, daß der Gesetzgeber die Regelung im Bergarbeiterwohnungsbaugesetz als
- allerdings noch wenig differenziertes - Modell sah und in den nachfolgenden Gesetzen der Wohnungsbauförderung entfaltete und konkretisierte. Deshalb ist auch
der von den Zivilgerichten vorgenommene Schluß von den Regelungen des Zweiten
Wohnungsbaugesetzes über die Veräußerungspflicht bei Kaufeigenheimen und
Mietwohnungen auf bereits im Bergarbeiterwohnungsbaugesetz verfolgte Ziele nachvollziehbar.

 Mithin ist die den angegriffenen Entscheidungen zugrundeliegende Auslegung von          43
§ 2 Abs. 3 BergArbWoBauG nicht im Wege unzulässiger richterlicher Rechtsfortbildung, sondern mit den klassischen Auslegungsmethoden erreicht worden.

  dd) Die Zivilgerichte waren von Verfassungs wegen nicht gehalten, ihr lege artis gewonnenes Auslegungsergebnis zu korrigieren, weil der Überlassungsanspruch erstmals 1982 und damit mehr als 25 Jahre nach Bewilligung und Auszahlung der Fördermittel gerichtlich geltend gemacht worden war. Bei einer inhaltsbestimmenden
Regelung wie § 2 Abs. 3 BergArbWoBauG können veränderte wirtschaftliche und gesellschaftliche Verhältnisse, die zu stärkeren Auswirkungen der Norm führen, eine
andere verfassungsrechtliche Beurteilung als zu ihrer Entstehungszeit erfordern, die
auch bei der Auslegung der Vorschrift nicht außer acht bleiben könnte (vgl. BVerfGE
52, 1 <30>). Doch stellt das Zivilrecht selbst mit der Verwirkung und der Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zwei
Rechtsfiguren zur Verfügung, die zum einen einer mißbräuchlichen, weil nach den
Umständen und dem Zeitablauf nicht mehr zu erwartenden Rechtsausübung entgegenstehen, zum anderen einen grundlegenden Wandel der Verhältnisse berücksichtigen, der ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar erscheinen läßt. Daneben besteht für eine unmittelbar auf die Verfassung gestützte Korrektur zivilrechtlicher
Auslegungsergebnisse weder Bedarf noch Raum. Die Zivilgerichte haben im konkreten Fall den Einwand der Verwirkung wie den Wegfall der Geschäftsgrundlage geprüft, die Voraussetzungen aber nicht als erfüllt angesehen, weil die Beschwerdeführerin ihrer Pflicht, von sich aus tätig zu werden und die Wohnung dem Berechtigten
anzubieten, nicht genügt habe. Diese Rechtsanwendung und die zugrundeliegende
Auslegung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

 Diese Entscheidung ist unanfechtbar.                                                    45

               Papier                 Grimm                   Hömig




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Bundesverfassungsgericht, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats vom
9. April 1998 - 1 BvR 415/87

Zitiervorschlag BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats vom 9. April 1998
                - 1 BvR 415/87 - Rn. (1 - 45), http://www.bverfg.de/e/
                rk19980409_1bvr041587.html

ECLI            ECLI:DE:BVerfG:1998:rk19980409.1bvr041587




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gemäß § 93 b in Verbindung mit § 93 a
      BVerfGG in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. August 1993
      (BGBl I S. 1473) am 9. April 1998 einstimmig beschlossen:
BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats vom 9. April 1998
- 1 BvR 415/87 -, Rn. 1-45,
                    https://www.bverfg.de/e/rk19980409_1bvr041587