BUNDESVERFASSUNGSGERICHT
- 1 BVR 1424/02 -




                              Im Namen des Volkes

                                In dem Verfahren
                                      über
                          die Verfassungsbeschwerde
des Herrn J...

- Bevollmächtigte:1. Rechtsanwälte Dietmar Müller und Koll.,
                 2. Venloer Straße 30, 50672 Köln -

gegen a) das Urteil des Landgerichts Köln vom 28. Juni 2002 - 12 S 407/01 -,

       b) das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 31. Oktober 2001 - 220 C 130/01 -

hat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch
                                 den Präsidenten Papier,
                                 den Richter Steiner
                                 und die Richterin Hohmann-Dennhardt

am 12. November 2003 einstimmig beschlossen:

  1. Das Urteil des Landgerichts Köln vom 28. Juni 2002 - 12 S 407/01 - verletzt
     den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Artikel 14 Absatz 1 des
     Grundgesetzes; es wird aufgehoben.
     Das Verfahren wird an das Landgericht Köln zurückverwiesen.
     Im Übrigen wird die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.
  2. Das Land Nordrhein-Westfalen hat dem Beschwerdeführer die notwendigen
     Auslagen zu zwei Dritteln zu erstatten.
  3. Der Wert des Gegenstandes der anwaltlichen Tätigkeit wird auf 16.000 € (in
     Worten: sechzehntausend Euro) festgesetzt.

                                     Gründe:

                                        I.
 Die Verfassungsbeschwerde betrifft die Frage der Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3


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BGB.

 1. Der Beschwerdeführer, der seinerzeit gewerbsmäßig Einkünfte durch den Kauf         2
und Verkauf von Grundstücken erzielte, erwarb im Jahre 1989 ein Hausgrundstück
zu einem Kaufpreis von 260.000 DM. Dieses war schon damals an den Beklagten
des Ausgangsverfahrens vermietet. Die monatliche Kaltmiete für das Hausgrundstück beträgt seit dem 1. Juni 2000 2.552,69 DM (1305,17 €). In dem Mietvertrag ist
die Anwendbarkeit der Vorschriften über die Wohnraummiete vereinbart. Nach dem
Vortrag des Beklagten im fachgerichtlichen Verfahren wird in einigen Räumen des
Hauses Selbsthilfe angeboten, andere Räume seien dem Selbsthilfeprinzip des Vereins gemäß zu günstigen Konditionen an Dritte untervermietet.

 Seit dem Jahre 1997 war der Beschwerdeführer bemüht, das Hausgrundstück zu            3
veräußern, fand aber wegen des bestehenden Mietvertrages mit dem Beklagten keinen Käufer. Im Jahre 1999 ließ er ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert des Grundstücks erstellen. Nach diesem Gutachten hatte das Grundstück
am 16. August 1999 in vermietetem Zustand einen Verkehrswert von 180.000 DM, in
unvermietetem Zustand jedoch einen solchen in Höhe von 897.000 DM bei einem
Bodenwertanteil von 531.000 DM. Der Beschwerdeführer ermittelte für das Objekt -
bezogen auf den Verkehrswert in Höhe von 897.000 DM - eine Nettorendite in Höhe
von 2,07 % für das Jahr 1999 und für das Jahr 2000 von 2,11 %.

  Am 3. Februar 2000 sprach der Beschwerdeführer gegenüber dem Beklagten eine          4
fristgerechte Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB a.F. zum 31. Januar
2001 aus. Zur Begründung legte er dar, er werde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und erleide hierdurch erhebliche Nachteile. Da ein Mieterhöhungsverlangen
vor den Gerichten erfolglos geblieben sei, sei eine angemessene Rendite von jährlich
5 % für das Hausgrundstück nicht zu erzielen. Vor diesem Hintergrund bleibe ihm keine andere Wahl, als das Hausgrundstück zu veräußern.

  Nachdem der Beklagte das Hausgrundstück zum Kündigungszeitpunkt nicht geräumt hatte, erhob der Beschwerdeführer vor dem Amtsgericht Räumungsklage. Zur
Begründung trug er unter anderem vor, eine angemessene Verzinsung müsse mindestens 5 % jährlich, mithin eine Jahresmiete in Höhe von 44.850 DM erbringen. Derzeit erziele er aber nur brutto 30.632,28 DM. Aufgrund der Formulierung des Mietvertrages sei es ihm auch verwehrt, die Miete angemessen zu erhöhen. Könne er den
Mietvertrag nicht kündigen, werde sein Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG
verletzt.

  Das Amtsgericht wies die Klage mit Urteil vom 31. Oktober 2001 ab und führte aus,    6
die hohe Differenz zwischen einem Verkauf in vermietetem und unvermietetem Zustand belege für sich alleine nicht, dass dem Beschwerdeführer unangemessene
wirtschaftliche Nachteile entstünden. Dieser habe nicht dargetan, zu welchem Preis
er seinerzeit das Objekt erworben habe. Auch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sei nicht verletzt. Die Eigentumsgarantie gehe nicht so weit, dem Vermieter den höchstmöglichen


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wirtschaftlichen Nutzen zu garantieren. Der Beschwerdeführer habe das Objekt in
Kenntnis des Mietvertrages und des Mieters erworben. Anhaltspunkte für die Unangemessenheit der Verwertung seien nicht dargetan.

 Die von dem Beschwerdeführer eingelegte Berufung gegen das Urteil wies das             7
Landgericht mit Urteil vom 28. Juni 2002 unter Bezugnahme auf die erstinstanzliche
Entscheidung zurück. Weiter führte es aus, der Beschwerdeführer habe zwar mit seinem Berufungsschriftsatz erstmals mitgeteilt, das Objekt vor dreizehn Jahren für
260.000 DM erworben zu haben. Allein die hohe Differenz zwischen dem erzielbaren
Erlös in vermietetem und unvermietetem Zustand könne eine Verwertungskündigung
aber dennoch nicht rechtfertigen.

  2. Gegen das ihm am 5. Juli 2002 zugestellte Urteil des Landgerichts hat der Beschwerdeführer am 5. August 2002 Verfassungsbeschwerde erhoben, mit der er eine
Verletzung seines Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG rügt. Er führt aus, das Urteil
des Amtsgerichts lasse Auslegungsfehler erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung der Bedeutung des Art. 14 Abs. 1 GG beruhten. Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 79, 283 <290>) sei als Verwertung, die eine Kündigung rechtfertigen könne, grundsätzlich auch der Verkauf des
Grundstücks anzusehen. Der Kündigungsschutz stelle sich als faktisches Verkaufshindernis dar, wenn das Missverhältnis zwischen erzielbarem Erlös und Preiserwartung so groß sei, dass ein Verkauf unter diesen Umständen wirtschaftlich sinnlos erscheine. So liege der Fall hier. Die Differenz betrage nahezu 700.000 DM. Derartiges
müsse er nicht hinnehmen. Da das Urteil des Landgerichts auf die Entscheidung des
Amtsgerichts Bezug nehme, verstoße es seinerseits gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Hinzu
komme, dass er nach Ausspruch der Kündigung in eine existenzielle Notlage geraten
sei. Durch das Finanzamt sei er zwischenzeitlich zu Steuernachzahlungen in Höhe
von 1.954.101,64 € verpflichtet worden. Daher sei er nunmehr auch wirtschaftlich gezwungen, das Grundstück zu veräußern.

  3. Die Verfassungsbeschwerde ist dem Justizministerium des Landes Nordrhein-          9
Westfalen und dem Beklagten des Ausgangsverfahrens zugestellt worden. Das Justizministerium hat von einer Äußerung abgesehen, der Beklagte hat sich mit Schriftsatz vom 12. August 2003 geäußert und hält die Verfassungsbeschwerde für
unbegründet.

                                         II.
  Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts         10
zur Entscheidung an und gibt ihr nach § 93 c Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 93 a
Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG statt. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist zur
Durchsetzung des Eigentumsgrundrechts des Beschwerdeführers aus Art. 14 Abs. 1
GG angezeigt (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Die Voraussetzungen für eine
stattgebende Kammerentscheidung liegen vor (§ 93 c BVerfGG). Die für die Beurteilung maßgebliche verfassungsrechtliche Frage der Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung ist durch die Rechtsprechung des Bundesverfas-


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sungsgerichts bereits entschieden (vgl. BVerfGE 79, 283 <289 ff.>; 84, 382 <384 f.>).

  1. Die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts ist zulässig, insbesondere hat der Beschwerdeführer seine verfassungsrechtlichen Rügen bereits im
fachgerichtlichen Verfahren geltend gemacht. Soweit er allerdings erstmals mit der
Verfassungsbeschwerde eine existenzielle Notlage aufgrund steuerlicher Verpflichtungen geltend macht, kann dieser Umstand im Verfahren der Verfassungsbeschwerde keine Berücksichtigung finden, da er im fachgerichtlichen Verfahren nicht
vorgetragen wurde und Entscheidungen der Fachgerichte nur daraufhin überprüfbar
sind, ob sie nach dem damaligen Klagevortrag verfassungsgemäß sind (vgl.
BVerfGE 79, 283 <291>).

  2. Die angegriffene Entscheidung des Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer       12
in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG.

  a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall Sache
der dafür allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht grundsätzlich entzogen. Die Schwelle eines Verstoßes gegen objektives Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist
erst erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen
lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines
Grundrechts beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten
Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 18, 85 <92 f.>; 42, 143 <148 f.>;
67, 213 <223>). Dies ist hier der Fall.

  b) Das Landgericht hat seinem Urteil vom 28. Juni 2002 die in dem Verkehrswertgutachten ermittelten Beträge zugrunde gelegt und ausgeführt, "auch die Differenz
des damaligen Kaufpreises von 260.000 DM zu dem von dem Gutachter (...) ermittelten Verkehrswert in vermietetem Zustand von 180.000 DM ist nicht geeignet, eine
Verwertungskündigung zu rechtfertigen". Diese nicht weiter begründete Feststellung
des Landgerichts - das Amtsgericht, auf dessen Urteil das Landgericht im Übrigen
Bezug nimmt, hatte sich mit dieser Problematik mangels Vortrags des Beschwerdeführers nicht zu befassen - wird der Bedeutung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht gerecht. Die Tatsache, dass der Eigentümer den Mietvertrag abgeschlossen hat und
damit auch auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen muss, rechtfertigt es
zwar, ihm nicht schon bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf
Räumung zu gewähren. Die Einbußen dürfen jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (vgl. BVerfGE 79, 283 <289 f.>). Insbesondere dürfen die Fachgerichte bei ihrer Handhabung des einfachen Rechts die Eigentumsbeschränkungen
nicht in einer Weise verstärken, die auch dem Gesetzgeber bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Eigentums im Rahmen von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG untersagt wäre.
Dies verpflichtet sie zu berücksichtigen, dass Eigentümer vermieteter Wohnungen



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wegen deren sozialer Funktion in verstärktem Umfang Einschränkungen der Verfügungsbefugnisse hinzunehmen haben. Auf der anderen Seite sind Privatnützigkeit
und Verfügungsbefugnis als Kern des Eigentumsrechts zu beachten. Dazu gehört
auch die Freiheit, das Eigentum zu veräußern. Diese wird nicht nur durch Bestimmungen beschränkt, welche ausdrücklich die Veräußerung erschweren oder (teilweise) verbieten. Auch Kündigungsschutzvorschriften können in die Substanz des Eigentums eingreifen, wenn ihre Handhabung den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos
erscheinen lässt (vgl. BVerfGE 79, 283 <290>). Demgemäß bedarf es von Verfassungs wegen stets einer Prüfung anhand aller Umstände des Einzelfalls, ob der Verkauf möglicherweise als wirtschaftlich sinnlos erscheinen muss und sich der Kündigungsschutz als faktisches Verkaufshindernis darstellt, wenn der in vermietetem
Zustand erzielbare Erlös nicht nur ganz erheblich unter dem in unvermietetem Zustand erreichbaren Verkaufspreis liegt, sondern auch wesentlich unter den für die
Wohnung erbrachten Aufwendungen (BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten
Senats, NJW 1991, S. 3270 <3271>; vgl. auch Sonnenschein, in: Staudinger, Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 564 - 580 a BGB <Mietrecht 2>, 13. Bearbeitung <1997>,
§ 564 b, Rn. 131; Blank/ Börstinghaus, Miete <2000>, § 564 b, Rn. 122). Die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die der Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB
a.F. im Wesentlichen entspricht, lässt mit ihrem offenen Tatbestand eine solche Prüfung aller maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu.

  c) Gemessen hieran hätte sich das Landgericht nicht mit der bloßen Feststellung       15
begnügen dürfen, die Differenz von Ankaufspreis und dem ermittelten Verkehrswert,
die jedenfalls nicht ganz unerheblich ist, rechtfertige eine Verwertungskündigung
nicht. Weder hat das Landgericht hierfür eine tragfähige Begründung gegeben noch
hat es die widerstreitenden Interessen des Beklagten und jene des Beschwerdeführers nachvollziehbar miteinander abgewogen. Schon der Vergleich der in vermietetem und unvermietetem Zustand errechneten Verkehrswerte, insbesondere aber die
Differenz zwischen dem erstmals im Berufungsverfahren mitgeteilten Anschaffungswert und dem Verkehrswert in vermietetem Zustand, erreicht in vorliegendem Fall ein
Ausmaß, das jedenfalls eine eingehende Begründung für die Unwirksamkeit der Kündigung erfordert hätte (vgl. auch BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1991, S. 3270 <3271>).

  3. Andererseits erscheint der Erfolg der Räumungsklage mit Blick auf Art. 14 Abs. 1   16
GG nicht zwingend geboten. Das Landgericht ist namentlich nicht gehindert zu berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer mit Mieterträgen von netto jährlich ca.
9.700 € gemessen an dem eingesetzten Kapital in Höhe von ca. 133.000 € eine jährliche Rendite von deutlich über 7 % zu erzielen vermag und dass der Beschwerdeführer das Objekt in Kenntnis des Mieters und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten der Mieterhöhung, die offenbar Anlass und
Grund für die Verwertungskündigung waren, erworben hat (vgl. dazu auch Blank/
Börstinghaus, Miete <2000>, § 564 b, Rn. 122). Schließlich wäre das Landgericht
auch nicht gehindert, im Rahmen der zu treffenden Entscheidung Art und Umfang der



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von dem Beklagten in den letzten Jahren offenbar erbrachten Eigenleistungen durch
Renovierungsarbeiten zu berücksichtigen. All diese Umstände obliegen der Würdigung durch die Fachgerichte; Verfassungsrecht hindert ihre Berücksichtigung im
Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht. Bereits die außergewöhnlich hohe Differenz zwischen dem Anschaffungs- und dem Verkehrswert macht jedoch eine eingehende Auseinandersetzung des Landgerichts mit den grundrechtlich geschützten
Interessen des Eigentümers erforderlich. In diesem Zusammenhang mag sich dann
auch die Frage stellen, ob die von dem Beschwerdeführer behaupteten Steuerverbindlichkeiten ein Ausmaß erreichen, das seinen wirtschaftlichen Zusammenbruch
zur Folge hätte, könnte er das Hausgrundstück nicht in unvermietetem Zustand veräußern (vgl. BVerfGE 79, 283 <290 f.>).

 4. Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Landgericht bei hinreichender        17
Berücksichtigung der sich aus Art. 14 Abs. 1 GG ergebenden Vorgaben zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre, beruht seine Entscheidung auf dem festgestellten
Verfassungsverstoß.

                                        III.
  Soweit mit der Verfassungsbeschwerde auch das Urteil des Amtsgerichts beanstandet wird, ist sie nicht zur Entscheidung anzunehmen. Der Beschwerdeführer hat
den Kaufpreis für das Hausgrundstück, auf den es mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG
maßgeblich ankommt, erstmals im Verfahren vor dem Landgericht mitgeteilt und ist
damit im amtsgerichtlichen Verfahren seiner Vortrags- und Substantiierungslast nicht
gerecht geworden. Da die Verfassungsbeschwerde insofern keine Aussicht auf Erfolg hat, kommt eine Annahme zur Entscheidung nicht in Betracht (vgl. BVerfGE 90,
22 <24 ff.>).

                                        IV.
  Die Entscheidung über die Auslagenerstattung folgt aus § 34 a Abs. 2 BVerfGG unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Verfassungsbeschwerde nur teilweise
Erfolg hatte. Die Entscheidung über die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht
auf § 113 Abs. 2 Satz 3 BRAGO (vgl. dazu BVerfGE 79, 365 <366 ff.>).

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                                                           Dennhardt




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Bundesverfassungsgericht, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom
12. November 2003 - 1 BvR 1424/02

Zitiervorschlag BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02 - Rn. (1 - 19), http://www.bverfg.de/e/
                rk20031112_1bvr142402.html

ECLI           ECLI:DE:BVerfG:2003:rk20031112.1bvr142402




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Das Urteil des Landgerichts Köln vom
        28. Juni 2002 - 12 S 407/01 - verletzt den
        Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Artikel 14 Absatz
        1 des Grundgesetzes; es wird aufgehoben. 
        Das Verfahren wird an das Landgericht Köln
        zurückverwiesen. 
        Im Übrigen wird die Verfassungsbeschwerde nicht zur
        Entscheidung angenommen.|Das Land Nordrhein-Westfalen hat dem
        Beschwerdeführer die notwendigen Auslagen zu zwei Dritteln
        zu erstatten.|Der Wert des Gegenstandes der anwaltlichen
        Tätigkeit wird auf 16.000 € (in Worten: sechzehntausend
        Euro) festgesetzt.
am 12. November 2003 einstimmig
      beschlossen:
BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 12. November 2003
- 1 BvR 1424/02 -, Rn. 1-19,
                    https://www.bverfg.de/e/rk20031112_1bvr142402