BUNDESVERFASSUNGSGERICHT

- 1 BvR 3332/14 -

                                In dem Verfahren
                                      über
                          die Verfassungsbeschwerde
1. der B… Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG,
vertreten durch die B… Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH,
diese vertreten durch ihren Geschäftsführer T…,

2. der D… GmbH,
vertreten durch ihre Geschäftsführerin G…

- Bevollmächtigte:   Rechtsanwälte Schultz und Seldeneck,
                     Bleibtreustraße 33, 10707 Berlin -

gegen a) das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
         (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG) vom 29. November 2013
         (GVBl <BE> S. 626),

       b) die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO) vom 4. März
          2014 (GVBl <BE> S. 73)

hat die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch

                                die Richter Gaier,

                                Schluckebier,

                                Paulus

gemäß § 93b in Verbindung mit § 93a BVerfGG in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. August 1993 (BGBl I S. 1473)

am 13. Februar 2015 einstimmig beschlossen:

        Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen.

                                  Gründe:

                                         I.
  Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen das Gesetz des Landes Berlin über   1
das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) vom 29. November
2013 (GVBl <BE> S. 626) und die auf Grundlage von § 1 Abs. 2 dieses Gesetzes erlassene Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVb-VO) vom 4. März 2014 (GVBl <BE> S. 73), die am 12. Dezember 2013 beziehungs-


                                         1/7

weise am 1. Mai 2014 in Kraft getreten sind.

  1. Die Beschwerdeführerinnen vermarkten Ferienwohnungen in Berlin. Die Beschwerdeführerin zu 1) ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke in der Wilhelmstraße
im Stadtteil Mitte, der wegen seiner zentralen Lage als besonders lukrative Wohngegend gilt. Einige der Wohnungen vermietete sie an die Beschwerdeführerin zu 2), die
sie ihrerseits an Personen weitervermietet, die sich vorübergehend in Berlin aufhalten und nach einer günstigen Unterkunft suchen. Ihr Angebot richtet sich insbesondere an Touristen, Geschäftsleute, Künstler, Diplomaten und Arbeitnehmer wie beispielweise auf Montage befindliche Beschäftigte. Die Mietverträge werden im
Ladenlokal der Beschwerdeführerin zu 2) geschlossen oder online über die von ihr
betriebene Internetseite „www.a...“. In der Mehrzahl werden die Wohnungen nur für
einzelne Tage oder Wochen und nicht längerfristig vermietet.

 Nach § 1 Abs. 1 ZwVbG darf Wohnraum in Berlin nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung
mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Senat ist ermächtigt, durch Rechtsverordnung festzustellen, ob im Land
Berlin oder einzelnen Bezirken die Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot vorliegen (§ 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG). Davon hat er durch § 1 Abs. 1 ZwVbVO Gebrauch gemacht und bestimmt, dass im gesamten Stadtgebiet Berlin die Versorgung
der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

 Die konkrete Ausgestaltung des Zweckentfremdungsverbots ergibt sich aus den           4
Vorschriften der §§ 2 und 3 ZwVbG, die auszugsweise wie folgt lauten:

                                         §2

                                 Zweckentfremdung

         (1) Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor,
        wenn Wohnraum

         1. zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung
        oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird;

         2. für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird;

         3. bis 5. …

         (2) Abweichend von Absatz 1 liegt keine Zweckentfremdung vor,
        wenn

         1. Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach § 1 Absatz 2 als Ferienwohnung oder zur Fremden-


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beherbergung gemäß Absatz 1 Nummer 1 genutzt wird; dies gilt jedoch nur für eine Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Verordnung; hierfür hat die oder der Verfügungsberechtigte innerhalb
von drei Monaten nach Inkrafttreten der Verordnung die Nutzung
nach Absatz 1 Nummer 1 dem zuständigen Bezirksamt anzuzeigen;

  2. Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach § 1 Absatz 2 für gewerbliche oder berufliche Zwecke
gemäß Absatz 1 Nummer 2 genutzt wird; dies gilt jedoch nur, solange das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck
in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher
oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird;

 3. bis 6. …

                                §3

                           Genehmigung

  (1)1Die Genehmigung nach § 1 Absatz 1 kann auf Antrag erteilt
werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige
private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des
betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. 2Die Genehmigung kann befristet, bedingt
oder unter Auflagen erteilt werden, insbesondere können Ausgleichszahlungen verlangt werden, die zur Kompensation des durch
die Zweckentfremdung entstandenen Wohnraumverlustes zur Neuschaffung von Wohnraum zu verwenden sind. 3Die Höhe der Ausgleichszahlung soll den Schaden, der dem Wohnungsmarkt durch
die Zweckentfremdung entsteht, ausgleichen.

 (2) bis (4) …

 (5)1Über den Antrag auf Erteilung einer Genehmigung nach Absatz 1 entscheidet das zuständige Bezirksamt innerhalb von acht
Wochen nach Vorlage aller notwendigen Unterlagen durch die oder
den Verfügungsberechtigten. 2Durch Anzeige des Bezirksamts gegenüber der Antragstellerin oder dem Antragsteller kann die Bearbeitungsfrist um weitere sechs Wochen verlängert werden. 3Nach
Ablauf der Frist in Satz 1 beziehungsweise Satz 2 gilt die Genehmigung als erteilt.

 (6) Auf Verlangen ist demjenigen, dem die Genehmigung hätte bekannt gegeben werden müssen, der Eintritt der Genehmigungsfikti-



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        on schriftlich zu bescheinigen.

 2. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführerinnen die Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1,
Art. 12 Abs. 1, Art. 13 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG.

 Da sie auch künftig die Absicht habe, Wohneinheiten, die bislang als klassischer          6
Wohnraum vermietet worden seien, an gewerbliche Zwischenmieter wie die Beschwerdeführerin zu 2) weiterzuvermieten, sei die Beschwerdeführerin zu 1) durch §
2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG selbst, gegenwärtig und unmittelbar betroffen. Die Beschwerdeführerin zu 2) sieht sich durch § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG daran gehindert, weitere
Wohnungen anzumieten und an ihre Kunden unter- beziehungsweise weiterzuvermieten. Auf die Möglichkeit, einen Genehmigungsantrag nach § 3 Abs. 1 Satz 1
ZwVbG zu stellen, könnte sie jedenfalls im Hinblick auf den Umstand nicht verwiesen
werden, dass es nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG eine Ordnungswidrigkeit darstelle,
wenn Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet werde.

 Zur Sache tragen die Beschwerdeführerinnen vor, das Gesetz verstoße gegen den             7
Bestimmtheits- und Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und sei daher eine verfassungswidrige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG.
Darüber hinaus sei der Grundsatz des Vertrauensschutzes verletzt, weil auch baurechtlich genehmigte Nutzungen vom Zweckentfremdungsverbot erfasst seien und
der in § 2 Abs. 2 Nr. 1, 2. Halbsatz ZwVbG vorgesehene Bestandsschutz für Ferienwohnungen mit einer Übergangszeit von zwei Jahren zu kurz bemessen sei. Darüber
hinaus verfolge das Gesetz ein unzulässiges städtebauliches Ziel, indem es die Entstehung von Ferienwohnungen in bestimmten Berliner Stadtteilen bekämpfe. Auch
sei die angebliche Wohnmangellage, die Anwendungsvoraussetzung für das Gesetz
sei, nicht nachvollziehbar festgestellt worden. Schließlich sei Art. 3 Abs. 1 GG dadurch verletzt, dass die Vermietung als Ferienwohnung gegenüber anderen Formen
der Zweckentfremdung von Wohnraum wie beispielsweise die Überlassung als Büroraum ohne sachlichen Grund benachteiligt werde.

                                           II.
 Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen. Sie erfüllt             8
nicht die Annahmevoraussetzungen des § 93a Abs. 2 BVerfGG. Ihr kommt weder
grundsätzliche Bedeutung zu, noch ist ihre Annahme zur Durchsetzung der Rechte
der Beschwerdeführerinnen geboten. Die Verfassungsbeschwerde hat keine Aussicht auf Erfolg, denn sie ist offensichtlich unzulässig.

 1. Es bestehen bereits Bedenken, ob die Beschwerdeführerinnen ihre Beschwerdebefugnis im Sinne von § 90 Abs. 1 BVerfGG ausreichend dargelegt haben. Mit Blick
auf die nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZwVbG noch wirksame zweijährige Übergangsregelung für Wohnraum, der bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens am 1. Mai 2014
vermietet war, erscheint insbesondere ihre gegenwärtige Betroffenheit zweifelhaft.




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 2. Jedenfalls steht der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde der Grundsatz der     10
Subsidiarität entgegen.

  Der Grundsatz der Subsidiarität erfordert, dass ein Beschwerdeführer über das Gebot der Rechtswegerschöpfung im engeren Sinne hinaus die ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten ergreift, um eine Korrektur der geltend gemachten Verfassungsverletzung zu erwirken oder eine Grundrechtsverletzung zu verhindern (vgl.
BVerfGE 74, 102 <113>; 77, 381 <401>; 81, 22 <27>; stRspr). Dadurch soll vor allem
gewährleistet werden, dass dem Bundesverfassungsgericht infolge der fachgerichtlichen Vorprüfung der Beschwerdepunkte ein bereits eingehend geprüftes Tatsachenmaterial vorliegt und ihm auch die Fallanschauung und die Beurteilung der Sach- und
Rechtslage durch die sachnäheren Fachgerichte vermittelt werden (vgl. BVerfGE 79,
1 <20>; 86, 382 <386 f.>; 114, 258 <279>). Das Bundesverfassungsgericht soll nicht
genötigt werden, auf ungesicherter Grundlage weitreichende Entscheidungen zu erlassen (vgl. BVerfGE 74, 102 <113 f.>; 77, 381 <401>; 86, 15 <27>; 102, 197 <207>;
114, 258 <280>). Auch soll es nicht Aussagen über den Inhalt einer einfachgesetzlichen Regelung treffen müssen, solange sich hierzu noch keine gefestigte Rechtsprechung der Fachgerichte entwickelt hat (vgl. BVerfGE 86, 15 <27>; 114, 258 <280>).

  Das Bundesverfassungsgericht hatte bislang nur über die Verfassungsmäßigkeit einer bundesgesetzlichen Ermächtigungsgrundlage für die Einführung von Zweckentfremdungsverboten durch die Länder zu entscheiden (vgl. BVerfGE 38, 348). Diese
war in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und
zur Begrenzung des Mietanstiegs (MRVerbrG) vom 4. November 1971 (BGBl I S.
1745) enthalten und ist durch den Wegfall der Gesetzgebungskompetenz des Bundes für das Wohnungswesen im Zuge der Föderalismusreform obsolet geworden. In
der Entscheidung über diese Norm hat das Bundesverfassungsgericht ausgeführt,
dass ein repressives, nur mit einer Befreiungsmöglichkeit versehenes Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum zwar die freie Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand beeinträchtige, jedoch durch den Gestaltungsauftrag des Gesetzgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gerechtfertigt sei (vgl. BVerfGE 38, 348
<370>). Auch bei einer solchen gesetzlichen Ausgestaltung sei der Verwaltung die
Möglichkeit eröffnet, durch eine Genehmigung im Einzelfall dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Rechnung zu tragen (vgl. BVerfGE 38, 348 <368>).

  Demnach sind die Beschwerdeführerinnen zur Wahrung des Subsidiaritätsgrundsatzes auf die Stellung eines Genehmigungsantrags nach § 1 Abs. 1, § 3 Abs. 1 Satz
1, Abs. 5 Satz 1 ZwVbG in Verbindung mit §§ 3, 4 ZwVbVO und erforderlichenfalls
auf die Beschreitung des fachgerichtlichen Rechtswegs zu verweisen. Dass ihnen
dadurch ein schwerer und unabwendbarer Nachteil im Sinne von § 90 Abs. 2 Satz 2,
2. Alternative BVerfGG droht, ergibt sich aus der Beschwerdebegründung nicht.
Ebenso wenig sind sonstige Gründe für die Unzumutbarkeit dargetan oder ersichtlich, zumal die Beschwerdeführerinnen auf Grundlage der in § 2 Abs. 2 Nr. 1 und 2
ZwVbG vorgesehenen Übergangsregelungen ihre Geschäftstätigkeit zumindest mit
den Bestandswohnungen bis zum Ablauf der Übergangsfrist von zwei Jahren weiter-


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hin ausüben dürfen.

  Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen          14
auch nicht daraus, dass das Zweckentfremdungsverbot nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG
unter Bußgeldbewehrung steht. Zwar kann von einem Beschwerdeführer unter dem
Gesichtspunkt der Subsidiarität nicht verlangt werden, dass er vor Erhebung der Verfassungsbeschwerde gegen eine straf- oder bußgeldbewehrte Rechtsnorm verstößt
und dann im Straf- oder Bußgeldverfahren die Verfassungswidrigkeit der Norm geltend macht (vgl. BVerfGE 81, 70 <82 f.>; 97, 157 <165>; stRspr). Dazu sind die Beschwerdeführerinnen jedoch zumindest dann nicht mehr gezwungen, nachdem sie
beim zuständigen Bezirksamt einen Genehmigungsantrag gestellt haben. Denn
durch die Regelung des § 3 Abs. 5 Satz 1 ZwVbG ist gewährleistet, dass die Beschwerdeführerinnen spätestens acht Wochen nach Vorlage aller notwendigen Unterlagen Klarheit über die Erteilung und den Umfang der Genehmigung haben; anderenfalls greift die Genehmigungsfiktion des § 3 Abs. 5 Satz 3 ZwVbG ein mit der
Folge, dass auch der Bußgeldtatbestand des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG nicht erfüllt ist
(„ohne die erforderliche Genehmigung“).

  Von einer weitergehenden Begründung, auch soweit sich die Verfassungsbeschwerde gegen die in § 5 ZwVbG enthaltenen Befugnisse zur Datenerhebung
und zum Betreten von Grundstücken richtet, wird gemäß § 93d Abs. 1 Satz 3
BVerfGG abgesehen. Auch insoweit ist zunächst Rechtsschutz vor den Fachgerichten zu suchen.

 Diese Entscheidung ist unanfechtbar.                                                  16

                Gaier              Schluckebier             Paulus




                                         6/7

Bundesverfassungsgericht, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom
13. Februar 2015 - 1 BvR 3332/14

Zitiervorschlag BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 13. Februar 2015 - 1 BvR 3332/14 - Rn. (1 - 16), http://www.bverfg.de/e/
                rk20150213_1bvr333214.html

ECLI            ECLI:DE:BVerfG:2015:rk20150213.1bvr333214




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Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen.
gemäß § 93b in Verbindung mit § 93a BVerfGG in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. August 1993 (BGBl I S. 1473)|am 13. Februar 2015 einstimmig beschlossen:
BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 13. Februar 2015
- 1 BvR 3332/14 -, Rn. 1-16,
                    https://www.bverfg.de/e/rk20150213_1bvr333214