BUNDESVERFASSUNGSGERICHT

- 1 BvR 361/93 -

                            IM NAMEN DES VOLKES

                                In dem Verfahren

                                         über

                          die Verfassungsbeschwerde

1. der Frau D...,

2. des Herrn D...

- Bevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. Josef Hingerl, Reinhard Krahnke, Prof. Dr.
Reiner Kühnel, Uta Leskien und Karl Brunnhuber, Beuerberger Straße 14, Wolfratshausen -

gegen    das Urteil des Landgerichts München II vom 21. Januar 1993 - 8 S 5849/
         92 -

hat das Bundesverfassungsgericht - Erster Senat - unter Mitwirkung

                                des Präsidenten Herzog,

                                der Richter Henschel,

                                Seidl,

                                Grimm,

                                Söllner,

                                Dieterich

                                und der Richterin Seibert

am 14. Dezember 1993 beschlossen:

        Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen.

                                    Gründe:
 Die Verfassungsbeschwerde betrifft formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen.




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                                         I.
 Die Beschwerdeführer verlangten von den Mietern ihres Hauses in Wolfratshausen        2
die Zustimmung zu einer Mieterhöhung; zum Vergleich benannten sie drei Wohnungen in Geretsried-Gartenberg sowie weitere Wohnungen in Penzberg und Gelting.

 Das Amtsgericht wies ihre Klage ab, weil das Mieterhöhungsverlangen unwirksam         3
sei. Zwar sei Geretsried-Gartenberg nach Struktur und Lage mit Wolfratshausen vergleichbar. Jedoch müßten die Vergleichswohnungen entgegen dem Wortlaut von § 2
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 2 Satz 4 MHG in derselben Gemeinde wie die Wohnung
des Mieters liegen. Nur wenn dort keine Vergleichswohnungen vorhanden seien,
könne der Vermieter solche aus der Nachbargemeinde benennen. Das Vorbringen
und die Beweisangebote dafür, daß es den Beschwerdeführern trotz intensiver und
umfangreicher Bemühungen nicht gelungen sei, Vergleichswohnungen in Wolfratshausen zu finden, seien verspätet.

 Das Landgericht wies die Berufung zurück. Es folge den Gründen des angefochtenen Urteils. Es habe keinen Zweifel daran, daß in Wolfratshausen eine ausreichende
Anzahl von vermieteten Wohnungen existiere, die als Vergleichswohnungen hätten
herangezogen werden können. Es reiche nicht aus, Vergleichswohnungen aus dem
vier Kilometer entfernten Gartenberg zu benennen. Das gleiche gelte für die Wohnungen in Penzberg und Gelting.

  Unerheblich sei, daß die Beschwerdeführer Schwierigkeiten gehabt hätten, die Mieten von Vergleichswohnungen in Wolfratshausen zu ermitteln, und daß ihnen dies
deshalb nicht gelungen sei. Wenn ein Vermieter trotz Bemühungen die Mieten von
Vergleichswohnungen aus derselben Stadt nicht erfahren habe, obwohl es vermietete Vergleichswohnungen in genügender Anzahl gebe, könne er die angemessene
Miete durch einen Sachverständigen ermitteln lassen und die Mieterhöhung unter
Vorlage des Gutachtens begründen. Davon hätten die Beschwerdeführer keinen Gebrauch gemacht.

                                         II.
 1. Mit der Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung           6
von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

 Das Landgericht habe der Mieterhöhung verfahrensrechtliche Hürden in den Weg          7
gelegt, welche sie in der Durchsetzung ihres Eigentumsrechtes in unzumutbarer Weise beschränkten. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG stelle ausdrücklich auch auf vergleichbare Gemeinden ab. Das Landgericht habe weder die Vergleichbarkeit der Nachbargemeinde Geretsried-Gartenberg noch diejenige der dort benannten
Vergleichswohnungen in Zweifel gezogen. Wenn es diese Wohnungen nur deshalb
nicht zum Vergleich zulasse, weil sie in einer Nachbargemeinde lägen, setze es sich
sehenden Auges über ihren materiellrechtlichen Anspruch hinweg.

 2. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz verweist auf die in Literatur und      8
Rechtsprechung herrschende Auffassung, daß auf Wohnungen in vergleichbaren


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Gemeinden nur zurückgegriffen werden dürfe, wenn in der Gemeinde, in welcher
die vermietete Wohnung liege, keine Vergleichswohnungen vorhanden seien oder
vom Vermieter nicht benannt werden könnten. Dabei seien dem Vermieter gewisse
Schwierigkeiten bei der Auffindung vergleichbarer Objekte zumutbar.

 Das Landgericht habe das Vorhandensein vergleichbarer Mietobjekte in Wolfratshausen offenbar als offenkundige Tatsache im Sinne des § 291 ZPO angesehen.
Das sei angesichts der Größe dieser Gemeinde nicht willkürlich. Mit der Verweisung
auf die Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten zu begründen, habe es nicht zum Ausdruck gebracht, daß es die Berufung auf
Vergleichswohnungen in einer benachbarten Gemeinde überhaupt nicht zulassen
wolle.

                                          III.
 Die Verfassungsbeschwerde ist nicht zur Entscheidung anzunehmen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 93 a BVerfGG).

 1. Der Verfassungsbeschwerde kommt grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung nicht zu (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG).

  In der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ist geklärt, daß die Zivilgerichte bei   12
der Prüfung, ob das Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 MHG formell wirksam ist,
den Einfluß des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und des damit eng verzahnten Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten haben
(vgl. BVerfGE 37, 132 <141 f.>; 49, 244 <247 ff.>; 53, 352 <357 f.>). Dieser verbietet
es, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (vgl. BVerfGE 79, 80 <84>).

 Die Verfassungsbeschwerde zeigt nicht auf, daß der vorliegende Fall über diese           13
Aussagen hinaus weitere grundsätzliche Klärung erfordert. Solche Gründe sind auch
nicht erkennbar.

 2. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist auch nicht zur Durchsetzung des             14
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG angezeigt (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG).

  a) Verfassungsrechtlichen Bedenken könnte es allerdings begegnen, wenn das Urteil so zu verstehen wäre, daß die Beschwerdeführer ein Sachverständigengutachten
vorlegen müßten, auch wenn sie erfolglos alle ihnen zumutbaren Anstrengungen unternommen hätten, Vergleichswohnungen in Wolfratshausen zu ermitteln. Eine solche Begründung müßte darauf überprüft werden, ob damit nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen überspannt würden.

 b) Die angegriffene Entscheidung läßt aber auch eine andere Deutung zu. Das              16
Landgericht ist zunächst der Begründung des Amtsgerichts gefolgt. Dieses hatte den
Vortrag der Beschwerdeführer, ihnen sei es trotz intensiver und umfangreicher Be-


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mühungen nicht gelungen, in Wolfratshausen vergleichbare Wohnungen zu finden,
als verspätet zurückgewiesen. Da Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten
Rechtszug zu Recht zurückgewiesen worden sind, nach § 528 Abs. 3 ZPO auch in
der Berufungsinstanz ausgeschlossen bleiben und die Beschwerdeführer nicht geltend machen, ihr Vortrag erster Instanz hätte mangels Verschuldens vom Landgericht berücksichtigt werden müssen (vgl. BVerfGE 75, 183 <191 f.>), kann darin kein
Verfassungsverstoß liegen.

  Allerdings hätte es dann nicht der weiteren Begründung des Landgerichts bedurft.      17
Diese legt die Annahme nahe, das Landgericht habe auf die Verspätung des Vortrages nicht entscheidend abstellen, sondern eine zusätzliche Begründung geben wollen. Diese kann aber so verstanden werden, daß das Gericht den Vortrag der Beschwerdeführer zu den ihnen zumutbaren Bemühungen, in Wolfratshausen
vergleichbare Wohnungen zu finden, als nicht ausreichend substantiiert angesehen
hat. Denn es legt dar, nach seiner Überzeugung seien in dieser Stadt genügend vergleichbare Wohnungen zu finden. Bei diesem Verständnis der angegriffenen Entscheidung kann darin, daß die Beschwerdeführer auf ein Sachverständigengutachten verwiesen worden sind, jedenfalls keine Überspannung der formellen
Anforderungen an ein Mieterhöhungsschreiben gesehen werden. Denn ein gewisser
Aufwand an Zeit und Mühe wird von dem Vermieter verlangt, will er eine gesetzlich
zulässige Mieterhöhung durchsetzen. Ist ihm der eine vom Gesetz vorgesehene Weg
indessen zu mühselig oder zu unbequem, ohne daß die Zumutbarkeitsschwelle überschritten wird, so kann er auf die andere gesetzliche, wenngleich teurere Möglichkeit
verwiesen werden, um zu seinem Recht zu gelangen.

               Herzog                Henschel                 Seidl

                Grimm                 Söllner               Dieterich

                                      Seibert




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Bundesverfassungsgericht, Beschluss des Ersten Senats vom 14. Dezember 1993 -
1 BvR 361/93

Zitiervorschlag BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 14. Dezember 1993 -
                1 BvR 361/93 - Rn. (1 - 17), http://www.bverfg.de/e/
                rs19931214_1bvr036193.html

ECLI           ECLI:DE:BVerfG:1993:rs19931214.1bvr036193




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Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen.
am 14. Dezember 1993 beschlossen:
BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 14. Dezember 1993
- 1 BvR 361/93 -, Rn. 1-17,
                    https://www.bverfg.de/e/rs19931214_1bvr036193